2017年的上海樓市,我已經幫你總結好了!

易居研究院王夢雯2018-01-13 07:38:57

腰斬”成為了貼在2017年上海樓市身上最醒目的標籤。無論是新房市場還是二手房市場,成交量均不到2016年的一半,創近幾年的新低。除了成交量,土地成交面積、新建商品住宅庫存均處於歷史低位。房價年內走勢平穩,調控效果明顯。

 報告摘要 

1、 2017年,土地成交建築面積在連續3年下滑後首次上升,但絕對值仍處於歷史低位,新增土地的供應仍然相對稀缺。

 2、 2017年,在樓市調控和供應緊縮的情況下,新房成交規模不足2016年五成,為2006年以來近12年最低值。2018年,預計部分預售價格未達要求的項目將陸續上市,成交規模也將隨之上升

 3、 2017年,上海新房均價同比進一步擴大至25.0%,這主要是由於2016年上半年基期值較低而產生的數據異動。考慮到2018年上海將延續“房住不炒”的調控思路,預計新房價格將維持相對平穩的態勢,房價漲幅將有所回落

 4、 截止2017年12月底,上海新建商品住宅存銷比進一步攀升至8.5個月,但庫存水平仍然保持下行。2018年,預計上海新房供給將有所增加,存銷比總體將延續目前的上行趨勢。 


一、土地市場:量升價跌,仍在歷史低位


2017年度,上海共成交259幅土地,土地成交建築面積1888萬平方米,同比增加19.8%;土地出讓金1624億元,同比下跌1.0%。2017年,上海市土地成交建築面積在連續3年下滑後首次上升,但絕對值仍處於歷史低位。

 

回顧歷史走勢, 2007-2011年土地成交建築面積整體處於增長態勢,2011年達到4938萬平方米的歷史最高值,隨後幾年基本呈現逐年遞減態勢。

 

從土地成交建築面積增速變化看,上海於2007年實現73.4%的最大增幅後開始波浪式下行,尤其2014-2016年,連續三年上海的土地成交建築面積為負增長。在這一背景下,新增土地的供應仍然相對稀缺。


 上海市年度土地成交建築面積及其同比走勢

數據來源:CRIC、易居研究院


二、新房市場:量縮價穩、價格歷史新高


1、 全年新房成交量創近12年來歷史新低


2017年,上海新房成交面積639萬平方米,同比減少54.1%;新增供給面積376萬平方米,同比減少51.6%,可見,在樓市調控和供應緊縮的情況下,上海新房市場呈現降溫態勢。

 

回顧本輪調控,自2016年4季度出臺 “滬六條”和限貸新政後,上海新房市場大幅降溫,加上2017年以來的“限價”、“新房搖號”等措施,開發商推盤意願並不強烈。

 

從歷史走勢來看,2017年上海新房成交規模不足2016年五成,為2006年以來近12年最低值。後續來看,預計部分預售價格未達要求的項目將在2018年陸續上市,成交規模也將隨之上升。


上海市年度商品住宅供求關係

數據來源:CRIC、易居研究院


2、全年新房成交均價同比創近7年來新高,但年內走勢穩定


2017年,上海新房成交均價為47865元/平方米,再創歷史新高,房價同比增幅進一步擴大至25.0%,為2011年以來近7年最高增幅。


但是,這一現象並不代表2017年內房價漲幅擴大。結合房價月度數據來看,2016年呈現前低後高態勢,到了2017年,整體處於高位盤整狀態,可見,成交價格漲幅擴大是由於2016年上半年基期值較低而產生的數據異動。

 

後續來看,2018年上海將延續“房住不炒”的調控思路,加上信貸趨緊、銀行放款時間延長等因素抑制需求端,預計新房價格將維持相對平穩的態勢,房價漲幅將有所回落。


上海商品住宅年度成交均價及其同比增幅走勢

數據來源:CRIC、易居研究院


3、庫存降至近8年新低,預計2018年存銷比保持上行


截止到2017年12月底,上海新建商品住宅庫存總量為430萬平方米,環比減少5.3%,同比減少33.9%。絕對值來看,目前庫存水平為2010年以來的近8年最低值。

 

存銷比方面,12月份上海新建商品住宅存銷比為8.5個月,較11月份的8.4進一步攀升。預計2018年上海新房供給將有所增加,存銷比總體將延續目前的上行趨勢。

 

 上海市新建商品住宅庫存變化及存銷比走勢  

     

數據來源:CRIC、易居研究院

三、 二手房市場:成交量處於近6年同期最低位


2017年,上海二手住宅共成交15.2萬套,同比下降58.9%。絕對值來看,處於2012年以來近6年最低位。

 

縱觀2017年上海二手房市場:受“11.28”新政和春節假期影響,1月成交降至0.9萬套,為過去70個月的最低值;此後2-8月成交量及同比漲幅均保持在底部盤整;9月以來,同比降幅有所收窄,但成交量並沒有出現明顯上升。

 

2018年,考慮到目前二手房成交量已處於歷史低位,後續下降空間有限,預計上海二手房市場將保持在低位盤整。

 

上海市二手住宅年度成交量走勢

數據來源:上海二手房指數辦公室、易居研究院


執筆人:上海易居房地產研究院 研究員 王夢雯

電  話:021-60868916

郵  箱:wangmengwen@ehousechina.com


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