長租公寓類REITs、專項債密集獲批 住房租賃資產證券化風口已至

中國城市報張阿嬙2018-01-13 07:40:16

面對長租公寓前期投入大、回收週期長,且盈利空間有限等普遍難題,租賃類REITs等金融創新產品在最近的接連獲批,預示著企業融資困境有望得到破解,更多租賃運營開始走向專業化。

  近日,中國首單民企長租公寓儲架類權益型REITs—“高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃”(下稱旭輝領寓類REITs)獲上海證券交易所審議通過,揭開了民企長租公寓資產證券化的新篇章。

  “今年第四季度以來,長租公寓資產證券化的腳步明顯加快。”戴德樑行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰在接受記者採訪時透露,截至目前,國內共有6單長租公寓類REITs獲批,涉及產權的共有4單。

  胡峰認為,做長租公寓的關鍵,是要有好的運營管理團隊,以及一個好的退出方式。目前一些開發企業的土地70年內都不允許銷售,這時,如何能快速把資金回籠顯得尤為重要。

  而類REITs等金融創新產品的出現,正是為解決企業融資難、租賃走向專業化提供了一個有效途徑。胡峰表示,201710月以來,多個長租公寓租賃類REITs接連獲批,且從申請到獲批用時較短,平均僅一個月,這意味著住房租賃資產證券化風口或已到來。

政策春風為租賃金融保駕護航


2017年以來,有關租賃住房的政策頻出。黨的十九大報告中提出:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

  隨著“租購併舉”上升至頂層設計,如今越來越多的開發商、酒店、中介機構、互聯網企業及金融機構等紛紛進入國內長租公寓市場。

  然而,目前房源稀缺、核心區域優質物業緊俏、拿房成本高企以及盈利困難、投資回報週期較長等問題,也成為住房租賃市場的主要發展阻力。

  因此在國家層面,有關租賃的金融支持也在近兩年集中湧現:20166月,國務院出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中明確提出,要“穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點”。

20177月,住建部、證監會等九部委聯合發文再次提出,要加大對住房租賃企業的金融支持力度,鼓勵地方政府出臺優惠政策,積極支持並推動發展房地產投資信託基金(REITs)。

  隨後9月以來,上海、北京、深圳等一線城市更是相繼發佈加快培育和發展住房租賃市場的實施意見,其中均明確要鼓勵REITs發展,支持住房租賃企業利用房地產投資信託基金融資。

  “長租公寓類REITs的接連獲批,主要是2017年下半年,租賃相關的鼓勵政策迎來密集出臺。”在接受中國城市報記者採訪時,蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說道。

  江瀚認為,對於企業來說,長租公寓是一個長期持有項目,與房地產以前“快進快出”的產業開發模式截然不同,需要一個較長週期才能回收成本,而通過資產證券化,能有效緩解企業的資金壓力,將風險轉移出去。“而對於租賃市場來說,長租公寓能提供一筆穩定的現金流,因此通過資產證券化,也能為市場帶來很大一部分的穩定收益。”

長租公寓類REITs提速多領域首次破冰


  在此背景下,長租公寓類REITs2017年開啟了加速度,且記者發現,目前這幾單獲批的資產證券化產品各有特色,同時皆“首”創領域先河。

20171011日,國內首單長租公寓資產類REITs產品——新派公寓權益型房託資產支持專項計劃(以下簡稱新派公寓類REITs)獲得深交所審核通過。意味著長租公寓的融資大門自此正式開啟。

1023日,國內首單央企租賃住房類REITs 、首單儲架發行類REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房(以下簡稱保利地產租賃住房類REITs)獲得上交所審核通過。

2017121日,全國首單儲架式長租公寓CMBS——招商蛇口長租公寓CMBS,獲得符合深圳證券交易所掛牌條件的無異議函。

  而1226日,旭輝領寓類REITs的獲批,則開創了國內首單民企長租公寓資產證券化的新篇章。

  記者瞭解到,這幾單資產證券化產品都由戴德樑行作為物業估值方,胡峰也因此參與到了整個過程。他對記者表示,幾單產品都各有特色且意義不同。

  其中,新派公寓類REITs是國內首家用私募基金方式收購資產,並進行專業管理的長租公寓項目,也是輕重結合投資租賃型公寓的最早倡導及實踐者,項目類型主要以白領公寓為主。

  “而保利地產租賃住房類REITs、旭輝領寓類REITs,可以從開發商的角度為解決房地產企業租賃住房投資回收週期過長的‘後顧之憂’,通過資本市場資金實現租賃住房市場輕資產運營模式提供了現實樣本,有望增強房企加大租賃住房的投資及房源供給的信心和動力。”胡峰說。

  另一方面,招商蛇口長租公寓CMBS獲得了60億元總規模,是目前儲架發行規模最大產品,這標誌著優質住房租賃企業可嘗試運用儲架式CMBS高效拓寬融資渠道,也是發展長租公寓產業、盤活長租公寓資產的重要實踐。

  “現在不少企業在拿地做租賃時,面對土地和建安、運營成本,還會有融資顧慮,擔心怎樣去把產業鏈打通。這4單(證券化產品)出來以後,也給了市場一劑強心劑。”在胡峰看來,長租公寓資產證券化產品於近期的密集推出,無疑為正躍躍欲試的租賃試水者打開了一扇希望之門。

  什麼樣的長租公寓資產證券化產品更容易獲批? 對此胡峰表示,目前有一些成熟項目,且多分佈在人口淨流入試點城市、租賃市場需求旺盛的長租公寓項目,更容易獲批。

多種金融渠道打破長租公寓融資難


  融資難,最近成為橫在房企面前的一道年度難題。從2016年下半年開始,房地產企業的各融資渠道便開始受到多方面限制,如銀行開發貸、公司債、信託、私募等紛紛收緊,且利率高企。

20171211日晚間,碧桂園發佈公告,撤回碧桂園物業A股上市申請。在監管層嚴格管控的情況下,多家房地產企業的IPO或定增進展緩慢。在此背景下,資產證券化有望成為破解房企資金寒冬的一個有效出口。

  不過,據記者不完全統計,目前國內以房地產為基礎資產的資產證券化產品共有40多單,其中多是類REITs

  為何說這些金融創新手段都是“類”REITs?從類REITsREITs,還需要做哪些準備?

  對此江瀚分析,對比國外主流的資產證券化產品,國內稱“類”產品的原因是:第一,在交易模式或組織架構上,國內一般以契約型基金為主,國際是以公司型基金為主;第二,資產證券的轉讓過程,國內有較高稅負,但國外一般都免稅;第三,國內的“類”產品,需要遵守國家法律的試點要求,但國外有專門對應的法律。因此在法律層面上,國內在沒有對此作出明確規定的情況下,只能稱為“類”產品。

  此外,從資產分配的角度來看,江瀚表示,國外的REITs產品可以分配給個人投資者,且可以長期持有;而國內產品則投資期限較短,且從募集形式來看,“類”產品主要是200人以下的私募為主,國外產品則是以100人以上的公開發行為主。

  對於真正REITs的完全出爐,江瀚認為還是需要等待法律完善。“當然這還要一系列的試點和過程,不是短期內就能完成的。”

  不過,記者注意到,除資產證券化外,以專項公司債等為代表的多渠道金融創新手段,如今也開始助力長租公寓加速破冰。

20171228日晚間,由龍湖集團旗下重慶龍湖企業拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券傳來新消息:上交所已預審核通過,且獲中國證監會核准。這也標誌著,全國首單公募住房租賃專項公司債券的正式落地。

 

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本文系人民日報社·中國城市報 第154期 4版


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