激活存量土地,釋放產業空間 ——南海村級工業園改造經驗與機遇

房地產導刊胡曉會2018-01-13 07:42:55


圖片來源於網絡


隨著廣州全面進入產業時代,產業轉型升級需求日益凸顯。與廣州毗鄰的佛山南海區,在村級工業園改造方面已經走到了廣東省前沿,具有巨大的發展潛力,對佛山、廣州具有重要的借鑑意義。


近日,南海區“三舊辦”聯合知名第三方智庫機構廣州現代城市更新產業發展中心(簡稱:GRID)展開專項調研,把脈南海內產業園區經濟發展現況,助力產業園轉型升級。為此,本期《天鴻觀察》將聚焦南海產業園區轉型升級的經驗與機遇。

分類  制訂產業分類發展策略,產園融合改造動能加碼


限購政策不斷升級,越來越多的廣州人將目光投向佛山南海。事實上,南海不僅僅是一座宜居城市,作為中國經濟百強區中數一數二的龍頭,南海的GDP中製造業超過六成。


GRID調研數據顯示,南海區下轄7個街鎮,目前共有村級工業園區685個,總面積約14.24萬畝,佔南海區現狀城鄉建設用地總面積的20.44%,零星分佈在南海區各鎮街,呈“大分散、小集聚”的特點。


GRID諮詢部部長盧嘉明指出,在城市新增土地資源日益緊缺大背景下,南海村級工業園改造得到政府支持,村民改造意願強烈,合作方式靈活,因此吸引了大批優質企業參與其中,形成活躍的市場氛圍。


基於上述情況,GRID認為,有必要通過將上層次發展規劃與村級工業園發展現狀相結合,梳理現有產業,識別新興產業,提出產業特色化、差異化的“分類發展”產業策略,通過“清退一批、轉型一批、升級一批、鼓勵一批”的舉措,助力南海引擎、特色、配套產業的蓬勃發展。

引導  企業挖潛引駐雙輪驅動,政府宣政指引保障落點


隨著經濟的發展,村民環保意識日益增強,“村級工業園區改造意向強烈,但對於具體的產業落位仍然缺乏清晰的方向”,盧嘉明認為,“南海區政府一方面應主動挖潛本地優質企業,另一方面引入區外優質企業,雙管齊下保障企業資源和園區載體的高效結合”。


近年來,南海區加強了政策宣傳、流程指引工作開展,如出臺了一系列專項指導意見,細化政策指引促使項更穩健落地。與此同時,南海區積極引導,挖掘本地產業發虛需求,引入區外企業落地發展,並設定產業保護區,保障產業發展。通過租地、租物業、共建開發、物業分成等多種合作方式,逐步清退高汙染、能耗大、產值低的產業。


目前,南海區流轉項目逾2000宗,流轉土地超過10000畝,積累了大量成功經驗。通過打造試點標杆項目,為工業園區轉型升級提供示範樣本與操作經驗,加速改造項目推動。此外,南海區對集體建設用地試行了政府返租模式,即“政府徵用和租賃土地,統籌規劃開發”,幫助零散土地集聚,吸引優秀企業進駐,激發規模化效應。


南海千燈湖


放權  政府放權減時建立“綠道”,部門聯合審批高效便捷


“三舊”改造涉及國有用地審批需上報省政府審批,審批環節多,所需時間長,是影響改造進度的主要原因之一。廣東省國土資源廳採取省、市、區加強業務聯繫,通過委託、授權等方式下放部分審批權限,允許南海區“三舊”用地件直報該廳審批。


《佛山市南海區新一輪深化“三舊”改造綜合試點工作方案》中提出了優化意見:一是,“三舊”改造涉及的市級用地審批權限、改造方案審批權限下放到區級;二是,明晰“三舊”改造完善徵收手續、完善集體建設用地和完善國有建設用地的審批權限、報批方式以及確權用途和確權方式等問題;三是,建立“三舊”改造用地審批綠色通道,對新增的需報省的項目和方案,由佛山市委託南海區直接上報省人民政府審批。


一系列簡政放權舉措,暢通了審批通道,大大縮短審批鏈條,節省審批時間,提高審批效率。同時,更熟悉轄區發展情況的鎮街一級行政單位,能為轄區產業落地發展提供有針對性、接地氣的行政服務。


讓利  政策讓利原使用權人,獎勵促進帶動項目開發


基於對政策研究分析,盧嘉明認為,南海土地政策讓利更大、扶持力度更強。


在土地出讓金收益補償分配政策方面,南海區城市更新項目涉及收回公開出讓的,區、鎮(街道)、原土地使用權人對該地塊土地出讓金按20% :30% : 50%的比例補償分配。城市更新項目涉及協議出讓和補辦出讓的,區、鎮(街道)對補交的土地出讓金按50% :50%的比例分配,對原土地使用權人讓利更大。


與此同時,加大對鎮(街道)、投資者、開發項目等分別進行資金獎勵與扶持,在規劃上給予更多配套用房建設空間。在土地整理階段,可給予鎮(街道)整個項目前3年50%的土地租金補貼;項目涉及工業倉儲用途土地出讓(含補辦出讓)的,其土地出讓金區級留成部分全額獎勵給項目所在鎮(街道)。


對投資者,按工業廠房工程造價(不含地價)的1.5%進行獎勵,由區、鎮(街道)按稅收分成比例承擔。對改造項目,在不改變用地性質的情況下,允許集體性質的項目建設配套用房,建築面積不得超過總建築面積20%;對村級工業園改造提升示範項目給予20萬元/畝的獎勵。


落地  儲備南海土地資源,GRID助力產業對接


南海的輝煌在村級工業園,未來南海發展空間也在於村級工業園。伴隨一系列的政策鬆綁、指引、扶持,南海村級工業園將迎來新一輪發展契機,產業結構蝶變出新動能,加速融入粵港澳大灣區。


GRID作為專注城市更新和產業發展的專業第三方智庫機構,不但立足廣州,瞭解廣州,更以覆蓋華南為發展目標。在對南海區的新一輪摸查調研中,GRID為其梳理研判發展策略,同時也掌握儲備了大量南海集體留用地、村級工業園發展現狀等載體資源和產業發展信息。


在推動南海產業落地過程中,GRID已具備豐富的資源優勢和專業技能優勢,是串聯政府、企業、村鎮三方的橋樑紐帶,成熟的有產業運作經驗,是產業落地南海的高效催化劑。


本文首發於房地產導刊雜誌2018年1月刊。




點擊閱讀原文獲取邀請函


更多精彩內容:

官方公佈:廣州國有建設用地最新基準地價出爐!

2017年中國房地產10大關鍵詞出爐! 在這裡讀懂2018

從粵港澳大灣區看房地產前景:區域價值篇

必看!萬科、孫宏斌這樣判斷明年樓市!

廣州正式躋身“世界一線城市”!未來八大領域齊齊發力!

廣州土地告急!下一步“要地”轉向這裡…

又一巨頭!投資46億,香港新世界華南總部落戶增城!

粵港澳大灣區宣傳片震撼曝光!

重大利好!廣佛同城化全面啟動!


房地產導刊

微信號:fangcnet

爆料,商務合作請聯繫QQ:1208502898


【房導早報】

最有價值的地產資訊

【房導早報】為房地產導刊社旗下品牌欄目,我們致力於提供最有價值的地產行業動態資訊。3分鐘新聞早餐,盡知地產大件事。

閱讀原文

TAGS:村級工業園產業土地出讓金房地產導刊