深陷資金鍊傳聞的華夏幸福真的扛不住了?這份財務報表洩露了所有祕密……

地產人言達令2018-04-06 09:33:29



豔姐說



前段時間,“資金鍊疑似斷裂”的消息在行業內外傳的沸沸揚揚。


對此,華夏幸福闢謠稱,公司目前資金鍊正常,不存在困局;其從銀行獲得開發貸的渠道正常,銀行未停止向公司發放開發貸;公司還表示“無應披露而未被披露的重大信息”,相關信息可詳見將於3月30日披露的2017年年報。

 

對於局外人來講,傳言並非真實,迴應也不一定就是真相,華夏幸福的資金鍊狀況究竟如何,在沒有佐證的情況下,仍然是霧裡看花。


不過,既然華夏幸福說“年報見”,那我們就來看看其2017年業績報告中透露出了哪些“蛛絲馬跡”。

 

1
每隔兩年銷售業績翻倍

 

坦白講,從年報披露的數據來看,華夏幸福並不存在傳言中的情況,傳言只是傳言……

 

據年報顯示,2017年華夏幸福共實現銷售額1522.12億元,同比增長26.50%,超額完成先前定下的全年銷售目標1450億元,保持了自2011年上市以來年度銷售額持續增長的態勢,連續兩年躋身銷售業績前十。

 

雖然26%的銷售額增速在前十位房企中並不算突出,但翻看其以往的業績數據,我們發現,華夏幸福應該是近幾年竄升最快的房企,每隔兩年,它的銷售額幾乎就會翻一倍:

 

2011年165億元;

2013年374.24億元;

翻倍……


2012年211.35億元;

2014年512.54億元;

翻倍……


2015 年723.53億元;

2017年1522.12億元;

再翻倍……

 

如果按照這個節奏繼續下去,到2018年,華夏幸福業績可能會在2016年1203.25億元的基礎上再翻一倍,達到2400億元左右。

 

不過,在3月30日的媒體專訪中,華夏幸福總裁孟驚透露華夏幸福2018年的銷售目標定在2100億元。之所以將目標定的如此保守,孟驚表示是內部有意識地想再夯實一下基礎,2017年-2019年主要目標是提升經濟指標的質量。

 

從2011年到2017年,6年業績漲了近十倍,華夏幸福能夠取得這樣的高增長,在很大程度上歸結於其獨特的產業新城PPP模式

 

簡單來講,PPP就是“政府主導、企業運作、合作共贏”。企業接受合作區域政府的委託,在規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展、城市運營六大領域,為所在區域提供一套可持續發展的全流程綜合解決方案。

 

為什麼說華夏幸福的業績增長得益於這個模式?我們繼續用數字說話。

 

年報顯示,2017年,華夏幸福產業新城業務實現收入284.56億元,同比大幅增長65%,產業新城收入佔營收總額的比例從32%上升到48%,進一步提高;而從淨利潤構成看,地產、產業園則達到四六開。從這個佔比來看,華夏幸福的業績高低,確實跟產業新城發展的情況有非常大的關係。

 

孟驚也表示,“隨著產業新城的發展,對地產的依賴程度有所下降。”

 

事實上,這些年華夏幸福也一直不斷淡化其房地產屬性,將核心產品定位為產業新城。

 

那麼,產業新城這個模式究竟有什麼魔力,能夠讓華夏幸福的業績實現指數級別增長?


除了可以自我融資、自我造血之外,最關鍵的是,這種模式開發的雖然只是一個產業新城,但是帶動的是整個區域、整個城市的升級,為區域及城市經濟轉型提供了動力,甚至在一定程度上推動了國家區域協調發展戰略的落地。


比如,華夏幸福最早的代表作——產業新城。在固安產業新城開發建設前的2002年,固安縣年財政收入大概在1個億左右,在廊坊市排倒數第二;產業新城發展15年後,這一數字猛增到80.9億元,翻了近80倍,在全省各縣市排名中位居第二。可以說,是產業新城讓這個曾經的農業縣變身為現代化工業縣。


因此,相對於短期的收取土地出讓金來說,政府自然更希望有產業進來帶動區域發展,給當地帶來財政收入,尤其是擁有更雄厚資源背景的“產業新城運營商”,所以華夏幸福的模式廣受歡迎。


 

2
可複製的“固安”模式

 

在經歷了“大北京階段”(2009-2012年)、“階段”(2013-2016年)後,華夏幸福開始了“全國佈局階段”。

 

2017年,華夏幸福在國內已初步形成幾大區域,包括京津冀、環南京、環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、瀋陽等。

 

截至2017年底,已在長三角和中部城市群(鄭州、武漢、長沙)佈局了多座產業新城,形成深耕京津冀、紮根長三角的一南一北格局。

 

從市場規模來看,這個佈局調整是對的。

 

目前,剔除核心城市後長三角和京津冀的房地產市場規模分別為9983億元和4487億元,長三角規模兩倍於京津冀,如果華夏幸福進一步加大長三角的拓展力度,應該會給2018年及未來的業績增長帶來更大的想象空間。

 

比如,以嘉善為代表的環杭州區域和以來安為標杆的環南京區域,就分別以3年和2年的時間實現銷售額超百億,很快成為公司新的業績增長極。要知道,固安銷售額過百億,用了12年。


在國家政策允許的範圍內,華夏幸福也在不斷開拓海外產業新城業務,以東南亞現有業務為核心,圍繞大型核心城市快速佈局。截至2017年年底,華夏幸福已經在印度尼西亞、越南等6個國家積極佈局。


華夏幸福全球佈局圖


年報顯示,報告期內,公司投資運營的園區新增簽約入園企業635家,新增簽約投資額約為1650.6億元,新增結算為產業發展服務收入的落地投資額545.2億元,為公司新增產業服務收入230.9億元。


這意味著,華夏幸福正在走出高度依賴京津冀地區的困境,也印證了產業新城模式的可複製性。


不過,新增簽約投資額1650.6億元要真的實現,可能還要花3年的時間,因為簽約後規劃設計建設就需要一年多,做產業新城獲得收益沒有那麼快,要忍受得了短暫的寂寞。

 

在產業新城的城市選擇上,華夏幸福也和傳統開發商不太一樣。它不是什麼城市都進,也不是削尖腦袋往大城市擠,而是始終遵循環核心城市佈局都市圈的原則,比如京津冀區域的城市都位於環北京都市圈,而進入長三角後,在上海之外的江浙皖則選擇了杭州、南京、合肥等強二線城市。

 

另外,華夏幸福並不侷限於行政區劃和行政管理範圍,而是按照與核心城市的交通距離來進行佈局。比如環南京區域,不僅有江蘇本省的無錫,還包含安徽省的馬鞍山和滁州。擯棄行政區劃的限制後,其在城市選擇上擁有更強的靈活性。

 

華夏幸福還有一個很大的特點是,緊跟國家戰略發展,不管是京津冀,還是長江經濟帶發展、粵港澳大灣區,都是如此,眼光非常精準。


隨著業務佈局逐步跨出環京地區,華夏幸福的盈利結構也正在發生變化。

 

3
融資成本進一步降低 

 

關於華夏幸福,近期的焦點和質疑聲主要在其資金鍊問題上。豔姐特意在年報中拎了幾個財務數據出來,大家來看下:

 

從年報數據來看,報告期內貨幣資金681.05億元,佔總資產比18.1%,貨幣資金量充裕,創歷史新高,處於較好水平,能夠為公司經營發展提供充足的資金保障;

 

淨負債率59.8%,同比下降7個百分點,且貨幣資金減一年內到期債務後的淨現金同比增加76億元,短期償債能力進一步提升;2017年四季度,公司經營活動產生的現金流量淨額為62億元,年內明顯改善;


預收款項餘額1324.76億元,同比增長29.18%,預計將在未來3年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤,有利於鎖定公司未來三年持續高增長的經營業績;


2017年歸屬於上市公司股東的淨利潤87.81億元,同比增長35.26%,淨利潤率14.72%,為近三年來最高。總資產約3758.64元,同比增長50.4%。

 

值得一提的是,2017年華夏幸福納稅收入達110億元,創歷史新高。

 

從以上年報披露的數據來看,華夏幸福並未出現資金鍊斷裂,不過隨著調控政策的不斷收緊,融資渠道的不斷收窄,在融資這方面,華夏幸福還是下了功夫。


2017年,華夏幸福融資手段多元化,比如PPP資產證券化、美元債等。


華夏幸福2017年共落地三筆PPP資產證券化項目,規模總計41.06億元;公司及子公司成功發行16億元非公開發行公司債券,19億元中期票據,60億元超短期融資券,10億元短期融資券及10億美元境外債。


年報數據顯示,2017年華夏幸福融資成本較上年同期下降14%(由6.97%降到5.98%)。

 

進入2018年,華夏幸福也已展開多項融資動作,包括髮行公司債券、中期票據、可交換公司債券、資產支持證券、短期融資券、永續債、引入信託等,平均融資成本維持在6%的行業較低水平。


數據來源:地產人言整理


在目前房企境內融資難度加大,發債等渠道持續收緊,很多企業取消發行或者發行失敗的情況下,華夏幸福能夠發行成功,可見投資者對華夏幸福的認可。


與此同時,嗅覺敏銳的資本市場也一早就覺察到華夏幸福的發展潛力。中金公司3月1日發佈研報,重申將華夏幸福作為A股地產板塊首推標的,表示繼續看好華夏幸福公司中長期發展。

 

4
尋求合作是大勢所趨

 

除了自身融資的努力,華夏幸福還積極尋求全方位合作。

 

2017年11月,華夏幸福與合作方成立的中國產業新城基金(京津冀一期)落地,規模75.01億元,涉及固安新興產業示範區4.96平方公里的產業新城建設開發業務及目標企業股權投資業務。這是華夏幸福第一次引入合作方直接參與公司產業新城業務。

 

1月25日-27日三天內,華夏幸福先後與東原集團、旭輝集團和陽光城3家房企簽訂戰略合作協議,未來或將在拿地、開發等多層面開展合作。

 

1月31日,華夏幸福在北京召開首屆產業新城合作伙伴大會,將以產業新城事業為共同發展平臺,攜手各領域合作伙伴,在投融資、產業新城、房地產、城市配套設施、產業發展、公共服務、規劃諮詢等各個領域全方位合作。


隨著華夏幸福颳起的這股合作風,不少人猜測,華夏幸福拿出環京土地尋求合作開發,是想通過合作來提升業績,緩解環京銷售壓力,分散調控影響,資金鍊可能真的吃緊。

 

對此,孟驚作了迴應:“華夏正在和各大房企洽談,一是為了加速項目去化,同時也是這些房企自己想進來(環京)。環京區域土地出讓較少,房企通過公開招拍掛根本進不來。”

 

孟驚還稱,華夏幸福早在固安的時候,就開始尋求房地產項目的對外合作,但是一些大房企都在佈局一二線城市,不願意來。加上華夏幸福當時本身處在剛起步的階段,沒有大的影響力,談合作也沒有話語權,只好和當地的一些小的公司合作了。


除了房企之外,2017年,華夏幸福還分別與華為集團、美國ATI集團、航天振邦精密機械有限公司等行業領軍企業開展深度戰略合作。

 

這說明華夏幸福正不斷在綜合業務發展方面尋找新的思路。各類產業資源的聚集,更體現了其對於房地產資源把控的導向,既可以規避產業過於單一的風險,也可以防範政策調整所帶來的風險。

 

另外,在產業新城之外,華夏幸福還開始嘗試“產業鮮明、綠色生態、美麗宜居”的產業小鎮,與產業新城一起構成兩大產品線;並堅持業務創新,在長租公寓、產業基金等產品體系領域積極探索佈局。

 

結語

 

在眾多房企中,華夏幸福顯然是產業新城 PPP 模式的最大受益者。但是,作為一家“非典型性房企”,華夏幸福從產業概念到投資落地,再到產業新城全國佈局,是一條漫長而充滿希望的發展之路。


 

 

END.


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