市場研究丨第一高樓、商業集中爆發,國家級新區加速趕超河西,江北你準備好了嗎?

福州地產資訊CricBigDataNJ2018-04-08 08:13:35

今天又一拍地信息刷爆地產及相關人士朋友圈:綠地以90億元拿下G41超級地塊,南京新地標——550米的第一高樓將從江北核心區拔地而起。結合江北新金融中心全球招標的啟動,國家級新區江北的佔位與高度,將實質性進入趕超河西的新階段。


G41地塊是江北新區獲批以來,核心區第一塊拍賣的地塊。此前核心區的項目都是江北新區獲批前出讓的,而且大部分已經開發完畢。


G41地塊共由17幅小地塊組成,佔地面積20萬平米,未來將建成總建面積近百萬平方米的由酒店、商業、辦公、公寓、住宅組成的城市綜合體項目,成為南京近兩年,繼河西南的金茂魚嘴G97地塊、華僑城歡樂濱江,江心洲的仁恆G84地塊,河西中部世茂G11地塊、金鷹世界天地,中華門招商G98地塊和湖南路的綠地紫金中心之後,第8個百億級超級綜合體項目。規劃該地塊將建550米超高層,超越南京已建成和已規劃的高樓高度,將成為南京第一高樓。南京地標性第一高樓從位於傳統的紫峰大廈,到規劃中的新興商務區河西南魚嘴,再轉移到江北核新區,這是否意味著城市發展的方向也將跨越長江,轉移到國家級新區江北呢?



目前無論從交通、商服配套、醫療、教育配套的數量、能級和現狀成熟度來看,江北與河西都存在差距。以與居民關係最為密切的商業繁華度、覆蓋率和檔次來看,江北還有一段路要走。

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首先看看河西的商圈配置和大型商業格局


河西新城從提出,到規劃,到落實至今,已有近20年。根據由北向南的開發時序,隨著居住人口的導入,商圈也日臻成熟。據最新商業規劃及目前的商業能級,河西市級商圈位於河西中部,即原來的江東商貿區+奧體



河西北部商圈以龍江商圈為起點,首個城市綜合體新城市廣場的大潤發超市於2003年已開業。北部商圈的四個綜合體中持有商業以購物中心為主,分佈較為分散;


構成河西商圈核心的江東商圈以自持型商業為主總體量超過百萬平米。江東商圈隨著萬達廣場的成功及金鷹、蘇寧睿城等若干高能級綜合體項目的建設,快速進入綜合體大發展階段,輻射力和商圈能級大大增強;


目前奧體商圈已營業約30萬平米,並有30萬左右的商業在建,加上近期出讓土地及河西南部匯金中心、華僑城、金地、正榮財富中心等綜合體中購物中心體量,奧體商圈及南部總持有型商業體量也將超過百萬平米


從目前已知的大型持有型商業的統計情況來看,河西板塊總體量在230-250萬平米,在未來3-5年將成為南京商業體量最大的區域,並且在商業集聚度上可與新街口相抗衡,而在商業業態的能級和領先性上將全面超越新街口


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再來看江北新區。江北商圈定位是國家級江北新區的商業主中心和都市級濱江特色商業中心,將作為國家級新區的形象展示窗口,增強對蘇北、皖北地區的輻射帶動。


江北現狀商圈為橋北、珠江鎮及六合、大廠等四個零散分佈的、自發形成的商圈。根據最新規劃,未來江北市級商圈為緯七路東方萬匯城-緯三路華潤國際社區之間、並連接橋北濱江區域為核心。目前江北浦口區商業總量不小,但總體上以街鋪和街區式商業為主,能級低、業態混雜,有一定檔次的持有型商業卻不高,已開業35萬平米、在建、待建項目總體量約42萬平米,總體量還不足百萬平米。



但隨著“第一高樓”綜合體在2021年的建成,世界500強總部企業、五星級酒店、高端商業都將紛紛實現。而且過江通道、地鐵、醫療、教育等配套的起頭並進,將加速江北核心區的全面、快速發展。從2015年國家級新區獲批至今,僅兩年時間,江北核心區已初現雛形,效率之高遠超河西。而且核心區商務、商業能級、檔次的超前定位,也預示著她的未來不是夢,是比河西更美好的明天。



因此,雖然現狀較為荒涼和配套欠缺,江北核心區商務區及附近的樓盤也十分熱銷。位於江北核心區中央商務區的樓盤只有華潤國際社區1個,每次推盤都被搶,目前住宅基本結案,後期還有商業、公寓、辦公等約50萬體量;距離核心區商務區較近的正榮潤錦城和正榮潤江城已經清盤,略外圍一些還有世茂榮裡、雅居樂濱江和觀山悅三個樓盤,尚有少量房源,除了G41地塊未來上市的住宅房源以外,應該是能夠佔位江北核心區為數不多的機會了吧。對於購房者而言,如果當年因為沒有買河西而遺憾,那麼不該再錯過江北了。

文/南京克而瑞機構首席分析師 周穎

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