虹梅街道98.5億商住辦地塊正式掛牌,申城去年以來首推中環內宅地

地產人言2018-06-12 04:08:57

4月以來,申城商品住宅類用地的供應,正從原來的冷清狀況逐步恢復,陸續有來自寶山楊行、青浦華新、徐涇、金山新城等區域的商品住宅類掛牌。近日,徐彙區xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地塊(下簡稱虹梅街道地塊),進入預申請階段,土地性質為商住辦,這也是自2017年以來,申城首幅中環以內的含商品住宅屬性地塊。由於地塊的體量較大,出讓面積11.83萬平方米,起拍價達到98.5億元,在今年已掛牌的地塊中,這一起拍總價,僅次於淮海中路街道123、124、132街坊地塊和浦東新區北蔡Z000501單元地塊,位居第三。


這一地塊的區位十分優越,臨近12號線及在建的15號線桂林公園站,周邊的漕河涇開發區相關園區,也提供了十分充裕的居住、商業、辦公需求。該地塊分為5個子地塊,其中xh240A-02、xh240A-04為商辦性質,xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01為商住辦性質,並且xh241A-01、xh241C-01地塊住宅比重不大於40%,xh241B-01地塊住宅比重不大於35%。


虹梅街道地塊各子地塊情況

三成住宅將自持用於

租賃用地的加大供應和商辦類用地的自持化,是近年土地出讓的重要趨勢,虹梅街道地塊的出讓條件中,也在這方面有所體現。地塊的所有商業部分被要求自持不少於20年,辦公部分的不低於50%的建築面積亦需自持不少於20年;住宅部分更是要求按出讓年限自持建築面積不低於 30%(計 30073.1 平方米)用於租賃住房,套數不低於550套,這樣的供應量,不亞於一些純租賃用地。而過去出讓的其他住宅類地塊,租賃住房的比重一般在15%。


根據上海鏈家漕河涇地區門店介紹:漕河涇園區工作人士,較多租住在周邊的老式小區中,他們比較青睞30-60平方米的小戶型房源。按照該地塊租賃住房的最低面積和套數折算,未來的套均面積為54.7平方米,較為符合他們的租住需求,並且也彌補了周邊小戶型租住房源普遍房齡較長的缺點。


從地塊出讓條件來看,虹梅街道地塊未來將扮演多重角色,而可售型商品住宅只是其中的一小部分,由於地處漕河涇地區,園區的租住需求十分旺盛,地塊住宅部分多達三成用於租賃住房,也在情理之中。根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示,此前,漕河涇及周邊地區,已有徐彙區漕河涇社區196a-08地塊、徐彙區康健新村街道N5-03地塊兩幅租賃住房地塊出讓。


漕河涇周邊三地塊租賃住房規劃情況

4.5萬平方米配建升級區域配套

地塊對於公共服務設施的配建要求亦十分嚴格,總計建築面積不少於4.5萬平方米,其中包括體育功能、文化功能、公共服務功能三部分,三者建築面積均不少於1.5萬平方米,這對於整個漕河涇區域的配套設施都是一次升級。

體育功能配建主要為漕河涇綜合體育中心;文化功能會展區、小劇場、圖書館、特色書店、畫廊、多功能廳、社區級文化設施等;公共服務功能配建為漕河涇綜合服務中心,具體功能包括生活服務中心、養育託管中心、養老設施、衛生服務中心、教育及管理配套、園區管理服務中心等。

 

辦公部分將引入

在招商運營方面,虹梅街道地塊目標十分明確,要求引入至少一家經國家發改委、國家科技部等部委認定的國家級“企業技術中心”,並須向區商務委備案。同時,須在地塊內引入兩家及以上具有資質的眾創空間運營機構,推進“品牌化、專業化、國際化”眾創空間建設。並且,如果出讓方無法達成上述兩項要求,地塊內所有住宅、辦公和商業部分都將被禁止出售(包括股權變更方式)。

 

上海鏈家市場分析趙葆根表示:本次掛牌的虹梅街道地塊,包括了商辦物業高比重自持、住宅部分大比重建設為租賃住房、大體量的配套設施配建、明確的招商目標和運營模式等特點,可以說是近年來申城土地市場發展趨勢的一個縮影。特別是該地塊,對於招商、運營方面要求無法完成的懲罰性條款十分嚴厲,這也給開發商的開發資質、招商運營水平提出了較高的要求。考慮到地塊較高的總價、較為複雜多樣的開發要求,最終很可能會由不同類型的房企,優勢互補聯合競拍。



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