中美貿易戰開啟,房地產行業或現這些新動向!

樓市氣象2018-07-11 15:25:05


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7月6日,中美正式開啟,中國迎來了發揮“壓艙石”作用的新起點。慮及中國房地產在國民經濟中扮演的角色和地位,隨著壓艙石作用的顯現,中國房地產將迎來新的變局。有專家指出,房地產市場其實受政策面的影響是比較大的。從去年開始,就出臺了不少調控措施來穩定房價。經過一年時間的發酵,目前我國多個熱點城市的房價確實不再暴漲了,甚至還有了小幅度的下跌。


2018年以來,房地產調控熱鬧紛呈,一邊是控投機,堅持“房住不炒”,地方調控也在添磚加瓦。另一邊是穩自住,二線城市打響人才爭奪戰,近似“定向鬆綁”限購;6月底國開行明確表態年內棚改580萬套目標不動搖,棚改貸款已發放4369億;而近日的降準和個稅改革,對於房地產而言也是利好。


可見在價格穩定合理的前提下,房地產依舊在經濟結構中起著重要作用,行業仍需穩步發展。


基於近期行業動向,行業大咖丁祖昱認為,最值得關注的有以下4點:



1.政策將長期化、常態化,而這是有利於市場的。對於不少一、二線城市而言,目前的調控政策確實是歷史最“緊”,但是就長期發展而言,只要政策調控保持穩定,市場在適應調控力度之後,仍可在另一個位置找到平衡。反而是時鬆時緊的政策才會讓市場無所適從,也會讓部分人群滋生投機性心理。


2.城市行情獨立,不會所有的城市走一個行情。這一方面是因為各地調控政策的獨立,“一城一策”成為了業內共識;另一方面也是因為投資者和購房者更加理性,對於房產價值預期的判斷更加客觀,不僅是城市行情獨立,向一二線城市看齊,目前三四線城市內的不同區域的行情分化也愈加鮮明。


3. 商品房市場中期仍將高位運行。在一二線城市“限購、限售”等政策的限制下,當下不少剛需、改善的購房需求被抑制。但據上一輪調控經驗來看,這些需求會在未來5年逐步顯現出來,再加之城鎮化進程仍未到頂,預計商品房市場在中期內仍將維持高位運行。


4.集中度還會快速提升。2018年上半年,百強房企累計業績同比增長36.5%,遠遠超出行業整體10%左右的增速。平均37家房企在6月的銷售超過100億,33家上半年超過400億,7家超過1000億。2018年上半年30強房企市佔率達到48%,預計2020年30強房企可達到70%。


中美貿易戰到底會對中國房地產帶來什麼樣的影響?中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁有如下分析。



其一,房地產及樓市的資金鍊將出現緊張,投融資難度加大。


貿易戰最直接的現象就是拉動國民經濟的三駕馬車中的出口受阻,順差變為逆差,出口外匯額明顯下滑,央行外匯回款及佔款減少,用以向企業支付的等值人民幣數量減少。以往這個數字龐大,其中相當部分通過各種渠道流入房地產,貿易戰形勢下,顯然這部分資金的流入會減少,將直接導致房地產和樓市的流動性緊缺,加大房地產開發和樓市交易的資金壓力。這種背景下,下半年的房地產開發速度會有所減弱,樓市需求也會適度收縮。


其二,樓市可能出現既想逃離、又擔心貨幣貶值的矛盾現象。


2016年以來,國家和各級地方政府針對樓市存在的投機炒作等違規、不法行為投放了許多調控政策,事實上並沒有完全壓住樓市的熱度,而這次中美貿易戰不同於政策調控,它是試圖直接抽走房地產和樓市的資金,這反而更容易讓樓市產生一定的不安情緒,可能導致樓市階段性地出現一定程度的逃離現象和樓市的波動情況。


當然,這種逃離也面臨考驗,畢竟匯率可能下跌,傳導到國內,有可能引發通貨膨脹和貨幣貶值,這種情況下,從樓市出逃的資金就面臨貶值的風險,這種情況又迫使想從樓市逃離的人們不敢輕易離開樓市,畢竟相比之下,房子的保值功能更加明顯。這種矛盾心態和行為取向將大量存在。


其三,國家會在匯率和貨幣政策方面有所動作,以此平抑房地產可能的動盪。


一直有人說,面對貿易戰,國家會在保匯率還是保房價兩方面作出選擇。這並不是一個絕對的二律背反問題,中國的國情決定了國家不會非此即彼地進行選擇,因為無論匯率大幅下跌還是房價大幅下跌,對國民經濟來說都是無法承受的。


所以最可能出現的現象是,國家根據貿易戰的進展情況,將會允許匯率適度下跌,最近的匯率已經陸續下跌了幾個點。匯率適度小幅下跌不是壞事,人民幣走弱,有利於改善出口形勢,加大出口力度。


而對樓市來說,則會減弱流動性降低的壓力。與此同時,國家也會在貨幣政策上作出適當調整,通過各種渠道釋放一定的流動性,以此活躍市場。近期央行降準7000億,儘管表態是扶持中小企業和實體經濟,但根據經驗,這些資金必然有相當一部分會通過各種管道流入房地產和樓市,對樓市起到實際的支撐作用。


這個目的很清楚,國家層面並不希望貿易戰對房地產和樓市造成太大的影響,釋放流動性就是與貿易戰可能帶來的流動性減弱形成對衝。


這裡要講一下房地產和樓市在中國經濟中間的特殊作用。過去三十年間,中國房地產藉助政策和市場雙重力量,一路走高,目前囤積的資產規模已經超過300萬億人民幣,可以說,房地產是中國改革開放以來形成的最大的物質資產。這裡面還有一個基本國情,即:土地的國有化,政府對土地實施強制徵用,並通過招拍掛高價賣給房企,房企蓋好房子,以市場價格賣出,形成包括國家和政府資產、企業資產和民眾資產等在內的國家物業資產鏈。


可以說,房地產已經成為中國最大的儲蓄保值銀行,也是國家經濟和民間經濟的最大穩壓器。如果讓這場由美國發動的貿易戰把中國房地產打垮,價格崩盤,顯然不符合中國的國家利益,所以中國政府必然會以直接和間接的手段維護樓市的穩定,也就是維護中國幾十年來積累的物質資產。


事實上,政府一邊在不斷投放調控政策,打壓樓市裡面的投資行為,一邊在通過貨幣政策適度放鬆等策略在維持房地產的運行,即不能讓樓市暴漲,也不能讓樓市暴跌,就是要維持樓市的穩定性。


其四,貿易戰對房價可能形成一定波動,但不會大跌,且差異化表現明顯。


無論如何,中美貿易戰對中國經濟來說,是一件會產生重大影響的事件,也必然波及到房地產和樓市裡面來,不排除會出現房價的一定波動和下跌,但會出現大跌現象,而且,由於各個城市的發展水平不同,房地產泡沫程度不同,面對貿易戰而產生的波動情況也就不同,有些城市可能有階段性小幅下跌,有些城市則可能不太受影響,大體保持穩定。


其五,貿易戰將客觀上促進中國房地產加快落實長效機制。


貿易戰給了中國一個警醒:必須加快自主創新建設,強化企業和產業的國際競爭力,才能保證中國經濟躍上一個全新的階段。從房地產和樓市的發展看,就是要加快落實長效機制,因為只有在長效機制作用下,才能更加有效合理地應對任何來自國際的貿易戰對房地產和樓市的衝擊,確保房地產和樓市的長期穩健發展。


當然,如此規模的貿易戰,在全球都是罕見的,它的影響到底如何,我們恐怕暫時還不可能完全說清楚,需要密切觀察和分析。希望它對中國經濟以及中國的房地產和樓市的負面影響能夠降到最低。

文章來源:丁祖昱評樓市、綜合開發研究院


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