密切關注!萬科、恆大、碧桂園最新動向曝光,三四線樓市信號來了~

安徽樓市2018-07-11 15:40:50

最近的房地產,不管是樓市還是股市,都相當不平靜,處處散發出風雨欲來的信號。


樓市,龍頭大佬紛紛忙轉型;股市,地產股暴跌,僅2018年上半年已蒸發萬億


一、重大信號,眾多房企新決策曝光


近日,國內的幾大龍頭房企新聞不斷,恆大、萬科、、綠城紛紛有了新動作。


6月25日,恆大公告宣佈,恆大集團以67.46億港元收購香港時穎公司100%股份。



成為Smart King公司第一大股東,這意味著,恆大將用130億投資賈躍亭的FF汽車。


看,恆大布局新能源產業了!這讓我想起許老闆那句“房地產是夕陽產業,總會萎縮”


不久之後,萬科方面也傳出了大消息!


6月29日萬科2017年股東大會上,董事會主席鬱亮表示未來萬科要把“地產”二字去掉。


十年後萬科還是房地產公司的話,應該是比較慘的。我現在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉,萬科的名字取得太好了,沒有叫萬科地產,而是萬科企業。方向是明確的,路徑是不清晰的。我無法回答十年之後物流佔多少,商業佔多少。但可以清晰的是,萬科未來是美好生活的服務商,未來想到萬科,想到的是美好生活,不是幾棟房子。


萬科的“去地產化”剛剛開始,綠城和碧桂園又來搶戲。


7月2日有媒體報道,綠城正要求員工:


1:加快銷售,堅決執行“早銷,多銷、快銷”的策略,加速資金回籠;


2:要“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證;


3:對於不受限價政策影響的項目,要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售,嚴格控制付款。

綠城的消息才剛剛開始發酵,宇宙第一房企的碧桂園也爆出了在全力回籠資金的消息。


7月4日,澎湃新聞報道連續5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園,正在改變擴張策略。


為緩解融資政策收緊帶來的壓力,試圖犧牲規模甚至利潤,以保證現金流。


目前一些區域多個合作項目已經退出。


春江水暖鴨先知,地產大佬們動作頻頻,疑似大敵當前,吃瓜群眾們看得十分焦慮啊。


二、地產股遇冷,1周蒸發超3000億


房企大佬們不太平,股市也是風聲鶴唳,地產股板塊已經跌成了一片青青草原。


據中新經緯數據顯示,自從6月25日爆出“項目全面暫停”的傳聞後。


一直到7月3日收盤,在這一週的時間裡,Wind房地產指數已經跌去了6.5%。


(房地產板塊7日曆史資金流)


雖然受貿易戰影響,股市已經血流成河,但是房地產板塊的損失要更為慘重些。


短短一週,市值蒸發超3000億。


地產龍頭首當其衝:萬科一週跌掉約400億元;招商蛇口、保利地產市值也蒸發了兩三百億;同為難兄難弟的港股恆大與碧桂園也跌掉數百億。


一時間,炒房客面臨滅頂打擊、樓市泡沫見頂、房地產崩盤等各種言論捲土重來。


確實,最近房地產發生的很多大事,信號很明顯,讓人感覺樓市有大事情會發生。


比如:企業購房收緊、棚改貨幣化安置收緊,湖南黨報連發多文痛批樓市亂象,住建部會同銀保監會等七部委開展30城市場亂象政治行動,再加上連續一週地產股票的暴跌...


很多事情看似獨立,但是內在都有聯繫。


如果將近期的貿易戰、人民幣匯率大跌,國內定向降準、中央點名30個城市加強調控、棚改收緊等熱點新聞結合起來看,就會發現他們內在的邏輯聯繫,也預示著房地產進入了新週期。


三、房地產進入新週期,三四線城市還會領漲嗎?


近期的多重信號表明,房地產行業已經進入新週期,這種背景下,哪裡是樓市“雷區”


看看最近關於棚改的消息及那些調整佈局策略的大房企就知道了,三四線已經很危險了...


有些人說,三四線房價飆漲邏輯主要在需求隨調控從一線到二線再到三四線的溢出效應。


所謂需求外溢,這隻能是極小的一部分原因,主要還是在於“去庫存”和“棚改”政策。



上一輪樓市房價起勢,其實就是從去庫存開始的。為了鼓勵三四線城市去庫存,全國多數銀行開始降低購房貸款利率。


最後把先點燃了。於是為了抑制熱點城市的房價,從2017年開始,熱點城市的多數銀行開始上浮貸款利率。


包括二套房和首套房,力度非常大。而在一二線進入調控的同時:


三四線城市仍在高舉去庫存旗幟。



棚改,是實現去庫存政策的有效幫手,更是推動三四線城市房價上漲的幕後元凶。


2017年後中國三四線的房價很奇怪。就是房價先漲起來,然後才有了市場交易量。


也就是說,房子交易量低迷,房價竟然暴漲了,這不符合“供需關係”經濟規律。


這換個層面也很好解釋,因為中國房地產市場並不能稱作是真正的完全交易市場。



就像之前有人問任老,中國的房價會暴跌嗎?任老說:

在中國,不讓你買房,也不讓你賣房,都不讓你交易了,還跌個屁啊,別的國家做不到,我們就可以。


所以三四線房價瘋漲的起因是莊家故意把價格擡高,製造上漲預期吸引散戶入場。


至於用什麼手段拉高的,很簡單,棚改。


這裡,要留意一個詞,叫做“棚改貨幣化安置”。


以往,政府拆房補房;而現在呢,都流行給你一筆補償款,你自個兒拿去買房子吧。


貨幣化安置的比例,在一二線城市中大約只有20%,但在三四線城市已高達80%。


這筆錢可不是個小數字,那麼政府從哪搞到這麼多錢?這背後,又有央媽的貢獻了。

在2014年年底時,央媽大筆一揮,在國開行等金融機構中,搞出了一個叫PSL的東西來幫地方政府推進棚改。


PSL,中文名應該叫“抵押補充貸款”。你別管他名字有多洋氣,實質就是一種期限長、利率低的貸款。


大家都知道,影響房價的短期因素,其實是貨幣。如今央媽正在不斷收緊貨幣,但是通過這個PSL,依然可以給地產市場送錢。


這錢有多少?截止 2016 年末, 央行PSL 餘額為20526 億。


換句話說,兩年來,央行為房地產市場定向放水2萬億,而且主要都流向了三四線城市。



然後你就看到,在一二線城市普遍限購/貸/限/售/價,資金鎖死的同時,三四線城市的房價水位漸漸擡高,領漲了今年樓市的上半場。


然而,去庫存的使命完成,政策方向發生變化之後呢?當潮水退出,才知道誰在裸泳...



近期,樓市發生了很多大事件,從上到下,從樓市到股市,每一件都在告訴我們,堅持“房主不炒”從未放鬆過。


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