萬科負債1萬多億背後,今年你將買到有史以來質量最差的房子!!

創業財經匯2018-07-12 04:32:33



驚人!萬科負債1萬多億,超過新西蘭、科威特等國GDP。


近日,爆出天津最大國有房企天房集團總負債超過1800億元,可能存在信託違約風險,嚇了大家一跳,並讓市場開始關注房企債務風險。


一直有行業龍頭之稱的萬科,公佈其前4月銷售額為1961.5億元,可謂業績亮眼。與此同時,截止1季度,樓市資本論獲悉,萬科的總負債達到了驚人的10289.27億元,連同84.04%的水平,均已創下公司的歷史新高,更是讓吃瓜群眾驚呆了!


1萬億負債什麼概念?超過新西蘭、科威特等國GDP,海南全省人民3年辛勤勞作創造的財富,才能填平萬科的負債。



“負”可敵國的萬科



小編了解到,Wind數據顯示,2017年全年,136家的平均負債率達到79.1%,創下2005年以來的最高位。在這136家上市房企中,負債超過百億元的房企總計為67家,佔比49%;負債超過300億元的房企有37家,佔比為27%,其中,萬科、綠地控股、保利地產位列前三,分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元,負債均超過5000億元。


到了今年一季度末,房企資產負債率上升至79.42%,房企負債率創下13年新高。一季度末,資產負債率超過80%的A股上市房企近40家,其中仍有萬科A和綠地控股,必須要說的是萬科的負債也終於突破萬億,達到10289.27億元。



1萬多億的高負債是什麼概念呢?按2017年我國城市GDP做對比,可以排在擁有765萬人口,湖南省會長沙市(10200億元)的前面,位列全國14名。


拿2017年我國各省份GDP來對比,緊跟新疆(10920億元)之後,可以直接排在甘肅省(7677億元)和海南省(4462.54億元)的前面,接近海南省的3倍。就是說海南人民3年辛勤勞作創造的財富,才能填平萬科的負債。


你以為,“負”富可敵省,敵城就完了嗎。那你可就小看萬科了。


按2017年世界各國GDP數據做對比,已經與新西蘭(1721.15億美元,合人民幣10900億元)不相上下,並遠超知名石油富國科威特(1417億美元,合人民幣9053億元)。


小編想說,萬科的確是“負”可敵國了。


降槓桿是房地產行業共識



我們都知道房地產行業作為高負債行業,開發商基本上是不用自己花多少錢就可以拿地蓋房的,理論上開發商自有資金至少30%,但實際上開發商有的是招,即使那30%都有可能不是自己的。


撐死膽大的,餓死膽小的,這絕對是房地產企業的生存法則。因此,有人說這就是一個空手套白狼的行業。


小編認為,在過去近三十年,處於城鎮化的需要,房地產行業持續繁榮,上面的邏輯是沒問題的。然而,隨著近期國家表示要長期、從嚴、堅定執行房地產調控,並多次強調要守住不發生系統性金融風險的底線。當下,限購限售限價以及限貸等政策正在讓過去衝動的開發商陷入了尷尬境地。



就連行業裡的急先鋒孫宏斌都稱:“我們2018年就一個目標,就是去槓桿,這個行業就一個風險,就是地買貴了,控制買地的節湊,降負債率,去槓桿,讓公司安全。所有人都要重視這次調控,市場變化也是不可忽視的。”


事實上,萬科已經在衝動拿地上嚐到苦頭。2016年底以50億元高價競得海淀區翡翠書院自持項目,很讓萬科頭疼。該項目成交樓面價為36016.57元/平方米,加上建安和裝修後,含稅總成本達58019元/平方米。以至於,項目的起步租金就已經高達10年180萬,並且是一次性付清。即使這樣,該項目負責人表示:“在理想狀態下,滿租且不去考慮除土地以外的成本,整個項目總體的投資回報率是不超過3%。”


資料顯示,萬科翡翠書院項目共計有1000餘套房源,據說目前有簽約意向的租客有60戶。萬科天價租賃房的路,還長著。


與此同時,萬科股價也從40元一路下跌,目前只有27塊。


5月21日收盤萬科A股價走勢


萬科現金流也不妙



前些日子,從泰禾集團的華東公司為衝刺上半年指標,要求總監及以上級別管理人員從5月4日到6月30日取消所有休假。


中海地產重慶有限公司發佈《爭分奪秒,只爭朝夕,奮戰60天》倡議書,倡議全體員工放棄即日至6月30日的所有休假(週末及節假日),加班加點推進各項業務工作。


原因都只有一個,房企對其生存狀況的焦慮:負債率達歷史高位,而現金流卻步步吃緊。不能依靠融資的前提下,為了緩解現金流壓力,唯有快週轉、快銷售、快速回籠資金。


過去連發三個內部文件,要求提高加快三四五線城市項目週轉速度、報建速度、供貨速度。“設計當天內出圖(通宵)”“項目摘牌20天后開工罰款”“3個月開盤有獎”“大於7個月開盤撤職……”,企業的戰略完全把員工不當人,客戶不當人,房子只當印鈔機……


而這換來的是:6月24日16時50分左右,上海奉賢區海灣鎮發生一起安全生產事故,一在建小區工地發生模架坍塌事故,目前已致1人死亡9人受傷。


發生坍塌的是位於上海市奉賢區海農公路上的在建小區工地,目擊者稱:工地系碧桂園小區



據當地安監部門,發生坍塌的是一棟在建的售樓處樓房的6層層面,當時,工人在6層做混凝土澆築過程中,層面模架約300平米的範圍突然發生坍塌,導致多名工人被壓,現場工人隨即先期自救,並立即撥打報警電話求助。


消防、公安接報後迅速趕赴現場,將多名被困人員救出,目前,已確認1人死亡另有9人受傷


資金鍊緊張,開發商沒錢還債,只能想盡各種辦法抽利——加快進度賣房、降低建築成本。作為購房小白,我們根本不知道牆體裡邊是什麼樣子,鋼筋水泥的質量有多差。我們甚至不知道哪一處的質量問題有可能帶來致命的風險。今年我們會買到有史以來質量最差的房子


中國房企的負債率究竟有多高?



眾所周知,房地產是資金密集型的行業,所以負債率居高不下也一直成為社會的共識。可在如今去槓桿的大背景下,去誰的槓桿?當然是去那些槓桿率比較高的槓桿,房地產行業似乎也應該是首當其衝。


1、整體槓桿率70%左右


從下圖的choice數據終端獲取的數據來看,房地產行業的負債率在最近幾年一直在降低,到了2013年之後,全行業維持在70%負債率的平均水平。這個數據好像與我們直觀感覺不一致?是否真的有很大的差異,我們可以往下看標杆房企的負債率的情況。

數據來源:Choice數據


2、恆大負債規模最大,融創負債率最高


2017年典型房企的負債率情況


數據來源:各公司2017年報


我們再看看標杆房企的負債率水平,最低是中海地產57.62%,最高是融創,高達90.27%。似乎我們從標杆房企的負債率中才能真正瞭解中國房地產行業負債水平。


恆大、碧桂園、融創和綠地四家公司的負債率在85%以上,前面三家的負債率高很好理解,這三家公司都是崇尚狼性文化,在市場廝殺中異常凶猛,槓桿使用的很溜也是很正常的事情;當然在過去中國房地產高速發展的十年裡,高槓杆的使用也助力他們披荊斬棘,一路向前衝,成為排名靠前的房企。


融創的典型風格是買買買,曾以一度在中國的投資市場衍生出了“孫宏斌輪”,沒錢怎麼買?肯定是要大舉借債的,所以榮登榜首也是情理之中的事情。據說,碧桂園的楊老闆以前不怎麼喜歡聽他從中海挖過來的略帶書生氣的CFO吳建斌。這個也比較好理解,你比較一下中海和碧桂園的負債率就清楚了。楊老闆肯定忍受不了這麼早就讓他去槓桿,果然薑還是老的辣,槓桿助力了碧桂園的壯大,碧桂園在2017年一舉摘得房地產首席的桂冠。當然,環境在變,楊老闆也在變,如今碧桂園大談高週轉,我相信也是在有意識的去槓桿。恆大許主席曾經說要把恆大的負債率降到50%,雖然在2017香港的做空機構香櫞都懷疑恆大是資不抵債。綠地作為上海的國企,負債率這麼高,我著實不好理解,誰知道給我留個言吧。


再看負債率在80%-85%之間的企業,主要有萬科、綠城和華夏幸福。以萬科近些年來迅速擴張的態勢,負債率能夠維持這個水平算是不錯的,起碼還是比同處一個量級的碧桂園和恆大要低。我相信在這三家公司中,大家最好奇還是華夏幸福,因為每隔一段時間就有關於華夏幸福資金鍊緊張的傳聞,前段時間更有自媒體寫長文章來說這個事情。我不想沒有依據的妄加揣測,暫且相信這個財報的數據,但曾經有一篇《一個民企通過21種融資手段融資3000億》的文章,文章主要是對華夏幸福的財技大加褒揚,可是我在想到底是有多缺錢才會運用21種融資手段去融錢?關於綠城,負債率也有80%以上,行業外的人估計不好理解,因為這個在宋老闆領導下的公司似乎和那些看似比較激進的公司差別很大,為什麼負債率也這麼高?當然業內人士是很好理解,宋老闆的產品主義至上的經營理念,導致綠城產品成本高、(價格高而)去化慢,曾經一度出現資金鍊緊張的問題,當年孫老闆還差點入主了綠地成為了大股東。後來以孫老闆在微博認宋老闆為好大哥而結束,最後是濃眉大眼的國企中交成了大股東。但沒辦法,這樣經營下去,高負債率短時間是很難改變的。


我們再來看看負債率在80%以上幾家公司——中海、保利、龍湖、金地。曾經跟地產的業內人士交流,這幾家公司的口碑比較好,雖然待遇不算特別高,但是公司的文化認可度比較高,主要體現在專業化和人文關懷上。中海和保利是國企,素以融資成本低而出名,除了掌握某些得天獨厚的資源外,也是一種財技的體現。而龍湖和金地這兩家公司,作風一向比較穩健,所以發展也稍顯落後,曾經招保萬金的金地已經跌破10名以外,但作為理工生的“金地”仍然保持著自己的穩健風格。龍湖的文化一直被外界所讚譽,這幾年發展也是相當迅速,用“厚積薄發”來形容一點都不誇張良好的企業文化也許能夠讓企業走的更遠,所以誰笑到最後誰才是贏家。我們拭目以待吧。


文自樓市資本論 ID:loushizbl 作者 安迪、投資人 ID:InvestmentReview 作者 inPeak、

喜歡本文的親們,請在頁尾留言,點👍轉發哦

閱讀原文

TAGS: