房企生死之年!被房價綁架的中國經濟,該何去何從?

投融資俱樂部2018-07-12 07:56:12

—被房價綁架的中國經濟,該何去何從?—


2018的夏季,即使10年後,20年後,也會讓經歷過這一輪陣痛的人,終身忘記。


儘管,這樣的記憶,是灰色的——在這個夏季之前,在這之前的10年、20年、30年,每一個人,雖有焦慮,但更有希冀;而在這之後,焦慮是減少了,因為希冀近乎沒有了,每一個人似乎都能看到10年、20年後,自己的人生景象。


“已被房價綁架的中國經濟”,這個觀點10多年前,就有人提出來了,包括謝國忠、牛刀等人,但是,從事實驗證的層面,這個觀點又貌似屢屢被推翻——中國經濟增速,儘管滑落至7%左右,可這一增速放眼全球,依然是位居前列的,而房價更是在“泡沫論”中持續攀升,近20年,一二線城市的房價,普遍上漲了10—20倍。


我國的大城市化、以及貨幣化趨勢,通過房價的上漲,適度透支未來是可行的,也是必然的。


但是,凡事應有度,無度則亂。在看到三四線城市、以及小縣城棚改,政策化拉高房價之後,我感到了莫名的恐慌,所以,從今年開始,我就對房價的未來,持從未有過的保守態度——剛需的慢慢挑,投資的須謹慎,投機的請繞道!這是我的勸告


請看看最近的三組數據吧!


1、5月份住戶貸款佔新增貸款比重,是多少?53.4%!


這一佔比,創下了我國住房貸款佔比的新高,這表明什麼?5月份,超過一半的新增貸款,是住戶的房產貸款,而如果加上開發商的貸款、地方平臺的土地抵押貸款,5月份,我國的涉房、涉地貸款,可能不低於70%。


這絕對是令人擔憂的,這麼多的貸款,進入到房地產,實體經濟怎麼辦?


2、前12大上市的負債總額是多少?8萬億左右!


而這12大上市房企佔我國房地產業的集中度是多少呢?僅僅15%。以此進行推算,我國房地產企業的負債總額,極可能已接近50萬億!


50萬億是個什麼概念,分攤到每個國人身上,人均負債4萬元。不要以為房企的負債與你我無關,這麼多的負債,這麼高的負債率(我國房企負債率79.4%),到底怎麼整?


要麼這些房企有可能破產,要麼通過通脹變相為這些房企減少負債——而通脹的結果,則是由全民負擔的。


3、5月份社會融資增量為7608億元,創下22個月的新低,同比減少3023億元,環比4月份減少7997億元,降幅高達51.25%。


社會融資增量,絕對腰斬的降幅,這說明了什麼?


這說明了信用收縮,已經在加劇流動性風險!換句更直白的話講,放貸要求稍一提高,就很難找到合適的貸款方了!合格的、贏利的的企業,太少了,又有資產擔保的企業,那就更是少之又少了。


這種情況,其實也是必然的。早在2014年,我們的資產回報率(稅後)即已降到2.7%以下,現在呢,應該早已低於2%了。



急急如律令!!!


被房價綁架的中國經濟,到底該何去何從?


回顧整部經濟史,任何一國或一地區的經濟遭到結構性困境,只有兩種方式:


一是高速轉型,通過制度創新帶動批量的科技創新,從而另換一個經濟發展的賽道,當然,這一賽道的含金量必須數倍、甚至數十倍於原來的賽道。


二是降低經濟發展的要素成本,從而在原來的賽道上提升競爭能力。


首先降低要素成本,之於首當其衝的降地價成本,這怎麼降?


要素成本主要包括哪些?


土地、人力、水電等等,而就目前來看,毫無疑問,我們降成本,只能降土地之成本,實際上,也必須降土地之成本,土地成本降下來,房價也就降下來,從而,無論是工商企業、還是居民的生活成本,都可以因之降下來。


中國不是新加坡這樣的小國,10多億人口的大國,無法在上述兩種方式中二選一,而只能兼行並進——畢竟,高速轉型對於長三角、珠三角等發達地區,似乎有可能,但是,對於中西部地區呢?更何況,對於一國經濟而言,換賽道的大轉型,沒有三五年、甚至十年八年,是絕無可能如願以償的。


但是,明降不行,還不能暗降嗎?這當然是可以的!


狼來了,已經過去的6月內,美國再度加息,中國樓市還能堅挺多久?


6月14日凌晨,美聯儲再度加息,聯邦基金利率升至1.75-2%。這是本輪加息週期以來,美聯儲第7次加息。熱帶雨林裡的蝴蝶扇動了幾下翅膀,地球的另一端迎來了一場風暴。



同時,市場預測,2018年底美國的目標利率將達到2.4%,這意味著年底還有兩次加息,2019年料還有3次加息,超出之前預期。

 

雖說美國對中國經濟整體影響有限,像今天的這一輪加息,中國央行就沒有跟進。但美國加息週期已經明確,歐洲縮表在即,未來的政策空間,顯然正在逐步收窄。


更關鍵的是,如今的國內外環境已與當初完全不同。

 

對內,我們正處於去槓桿、緊信用的關鍵階段,信用債違約事件有增無減,資管新規之下社融數據腰斬,市場流動性相當緊張,而房價依舊居高不下,現實之複雜超出想象。

 

對外,不僅美國加息超出預期,而且歐洲同時準備退出QE,再加上貿易爭端的陰影尚未完全消除,國際環境之嚴峻前所未有。


 

所以,美國加息再度將我們置於矛盾境地:

 

一邊是流動性緊張,中小企業融資成本高企,需要貨幣寬鬆來加以應對;


一邊是中美利差收窄,美元不斷升值,資本外流風險加劇,需要加息來應對。

 

在寬鬆與加息之間,選擇空間十分有限。寬鬆是有必要的,加息也是難以避免的,那麼何去何從?

 

如果美國經濟沒有強勢復甦,環球經濟同此涼熱,全球貿易格局沒有發生變化,那麼我們還能歲月靜好,繼續玩“放水-收水”的遊戲,但現在一切都不同了。

 

怎麼玩?雖然現在還能對美聯儲加息不聞不問,公開市場利率不做調整,但全球市場加息縮表是大勢所趨,我們還能抗多久?


所以,降準與加息一起動,通過對衝減少影響,這是擺在決策者面前為數不多的選擇。降準,給市場更多流動性,防止經濟增長銳減和債務危機;加息,減少利差,穩住匯率,同時擡高資金資本,房價最終受到承壓。

 

這種情況下,樓市還能堅挺多久?

 

過去幾年中國樓市的堅挺,不乏全民炒房情緒以及地方政府政策刺激的因素,但究其根本,則是貨幣大水漫灌的結果。

 

一二線城市,主要得益於2015年以來的五次降準降息,以及放寬限購限貸政策的刺激;


三四線城市,得益於PSL棚改貨幣化的託底。水多了,房價沒理由不往上走。

 

如今,無論是全球環境,還是國內環境,都已經不允許繼續大水漫灌了。依靠降準和MLF之類的定向滴灌,對於樓市的刺激作用相對有限。

 

相反,無論是在公開市場加息(提高MLF、逆回購利率),還是直接加息(提高基準存貸款利率),都是難以避免的選擇。

 

加息,只是或早或遲的問題,已經沒有願不願意的空間。這種情況下,樓市還能堅挺多久?2018年,地產大勢已經危機初現,當然,處於洪流之中的房企也尚且不能獨善其身。


—房企生死之年—


三年前,房企瘋狂發債、加槓桿拿“地王”,帶動了這輪房價上漲。如今債務陸續到期,市場卻被“限價令”鎖住,房企的壓力可想而知。有多少公司熬不過這個寒冬?


“最近房企中高管流動性特別大,尤其是財務人員,更是成了香餑餑。”某大型房企的人力資源總監高明慨嘆道。

 

據高明觀察,房地產行業內的中高端從業人員本來就是那麼一些,在各個企業間流來流去,一下子推高了整體行業的薪酬水平,尤其是財務人員,薪資漲幅更大。

 

“不過拿錢多,壓力也大,在目前這種融資渠道越收越緊的形勢下,財務高管都在想方設法替企業融錢,但難度越來越大。而且很多時候融資不是看人脈刷臉或者看你的財技,而是看公司的財務狀況和行業地位了。”高明說。


“清倉式質押”

 

華夏幸福融資部門的員工王斌在朋友圈裡晒了幾張華夏幸福六月份發債成功的圖,並評論道:據說最近融資比較難。

 

6月初,在房地產行業整體發不出債的情勢下,華夏幸福連發三筆債務,共約45億,利率為6.8%和7.4%。


房企的融資不是少數,同策研究院數據顯示,2018年5月40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計451.17億元,環比4月的769.12億元減少了41.34%,融資總額創近1年(2017年5月至今)來最低,融資情況不容樂觀。

▲房企一季報的籌資活動現金流入情況,圖來源於稜鏡。

 

5月下旬以來,房企擬發行的大量債券出現“中止”狀況。龍湖地產內地實體公司——重慶龍湖企業拓展的一筆80億小公募5月24日顯示為“中止”,隨後公司修改了申報材料,重走流程,而其擬募集的金額已從80億元調整為50億元。

 

旭輝地產2018年4月19日擬發行一筆49億元的債券,目前募集金額也縮減為34.95億元。



▲各開發商的發債狀態,圖表來自稜鏡。


不僅普通的房地產債務遭遇阻遏,連此前頗受政府青睞的住房租賃融資產業目前也頻遭堵截。

 

廣州富力地產擬發行的2018年住房租賃專項公司債券於5月29日中止,這筆私募額度為60億;花樣年集團擬發行的2018年住房租賃專項公司債券於5月25日中止,這筆私募額度為50億。

  

不過對於一些大房企來說,融資受挫對他們的短期影響並不大,因為它們依然有強勁的銷售回款來補充資金“彈藥”。數據顯示,今年前5月份,萬科合同銷售額2390億元,同比增長4.8%,碧桂園合同銷售額3345億元,同比增長37%,恆大合同銷售額2552億元,同比增長39.5%。

 

而一些中小型的房企,融資收緊卻直接引發其債務違規和業務停擺。

 

中弘股份出現大量債務逾期,其最新公告顯示,截止6月1日,中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金 額為 30億元,全部為各類借款。

 

中弘股份表示希望通過尋求重組、出售資產和催收應收賬款來緩解流動性壓力,以償還債務和維持公司正常運營。不過,其重組計劃卻沒有成功。


▲融資收緊對中小型房企影響頗大。


中弘,緊緊是遭遇資金危機的其中一家房企。在融資收緊之下,房企的應對之道何在?

 

融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇開出了藥方:降低負債率、以收定支、穩妥拿地。總之,在倪翔宇看來,房企要生存,一要有錢,二要有地。

 

而誰手裡有地,有錢,房企也是如魚飲水,冷暖自知。在各地樓市如火如荼和房企融資不斷凍結的冰火兩重天下,開發商們還能撐多久呢?


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