李鐵:從城鎮化的視角來重新認識房地產

曉軍視點2018-07-21 07:05:50


——李鐵理事長在2018中國建設行業年度峰會上的演講


很高興能參加中國建築業的峰會,因為大家很關心房地產的形勢,最近關於房地產的問題,從宏觀經濟、供給側,包括媒體提出了很多質疑的聲音,大家很擔心是不是房地產業就此會出現衰落,是不是國家會出現大量的政策,對房地產進行打壓,有關部門也就這些問題發表了一些看法。下面就我個人對城鎮化和房地產的關係問題談一下自己的觀點。


前一段時間有關部門領導講過,人均居住面積達到40平方米,中國的房地產已經飽和,我是有不同的意見。2016年全國人均住房面積確實是40.8平方米,農村居民人均住房建築面積是45.8平方米,城鎮居民人均住房建築面積是36.6平方米。如果拿我們的這個數字推算一下家庭居住面積,再和英國、愛爾蘭、日本、德國、荷蘭等發達國家的家庭平均居住面積比,我們的居住水平已經達到了發達國家的水平,英國家庭住房平均還不到80平方米,愛爾蘭不到100平方米,日本接近100平方米,德國約110平方米,而荷蘭接近120平方米,而中國已經超過120平方米了,那是否就此可以得出結論“房地產飽和”了?


關於居住面積。從城鎮化角度來看,城鎮戶籍居民的人均住房面積被低估了。我們都知道,我們一般的買房子、住房子和戶籍聯繫在一起,和常住人口關係不大,因此,我們按戶籍人口來計算人均住房面積,得出全國的人均住房建築面積是40.8平方米。然而,城鎮戶籍人口的人均住房面積超出我們的預想,平均達到50.9平方米,和現在按常住人口計算的人均居住面積差了約14個平方米。同時,農村的人均住房面積被高估了,因為農村人口是流出的,如果把流出的農村戶籍人口都算上的話,戶籍口徑下的農村人均住房面積是33.2平方米,比常住人口計算的值低了12.6平方米。從中國實際情況來看,我們的人均住房面積的統計是有問題的。


關於城鎮化帶來的人口就業和居住空間的變化。現在我們城鎮化率是58.52,城鎮人口8.13億,但是實際上我們戶籍人口城鎮化率是43.35%,還不到50%,在城鎮生活就業的存量農業人口大概有2.8億,雖然統計為在城鎮就業的人口,但是絕大部分,約90%多,沒有在城鎮買房。還有城鎮間流動人口,從小城市到中等城市、到大城市,這些城市間流動人口的數量粗略估計有7300萬。這兩個加在一塊就是3.5億。如果我們按現在的城鎮化速度,每年提高一個百分點算的話,到2035年城鎮常住人口將達10億,就是在現有城鎮常住人口基礎上再增加2億,再加上存量的外地戶籍城鎮人口3.5億,我們一共有約5億多的人口進入各類城市。這些人要不要住房呢?他們是買房,還是租房?這是一個非常大的空間結構的變化,我們不能僅僅按字面上的常住人口居住面積來算,將來新增的5億人口在不同的城市間流動或者定居,他們對於各類住房的需求變動會決定我們房地產發展的走向。


關於住房質量現在我舉了四個數字,英國的建築壽命是132年,美國是74年,日本是100年以上,向200年努力,而中國只有25—30年。之所以我國的建築平均壽命只有25—30年,實際上是被農村住房質量給拉低了。我們也知道我們統計的人均住房面積裡面還有相當大部分是城市的危舊房。如果看紙上的數據,雖然人均住房面積是到了一個水平,但是住房質量上還有很大差距,我們搞建築行業的都知道,差距太大了。僅僅從危舊房的改造,農村人口的進城,包括農村住房的更新,還包括現有一大批存量住房的更新,這些意味著我們房地產市場、建築的市場還有非常大的發展潛力和空間,也請大家放心。


關於消費升級。我們知道供給側改革裡面重點之一是消費升級。消費升級大概涉及到以下幾個方面的內容:一個方面就是實際上中產階級在中國的人數,據國家統計已經達到了1.4億。中產階級消費的特點一定不止一套房,實際上大量的中產階級人口在城市裡大概有兩套房。二套住房已經是剛需,是發達國家的普遍規律。發達國家,比如巴黎、紐約人在城裡面住的是小房子,在郊區住的是大房子,這是普遍現象。對於我們來講,我們也不可能迴避這個規律。所以隨著人均收入水平的提高,隨著消費的升級,二套房成為剛需的現象,在一線城市包括三四線城市已經成為大勢所趨。我們就不能停留在一套房的狹小空間內去考慮房地產政策的調整,這是一個非常大的認識上的變化。


另一方面的內容就是住房的郊區化已經成為趨勢,西安的住房已經在城市的近郊區和城市邊緣地帶發展。而北京2017年93%的新建住房是在郊區,是在五環以外,最新的政策是五環以內再也不蓋房子。深圳、上海、廣州都是如此,那住房郊區化意味著房地產空間發生轉移。但是住房的郊區化還有一個特點,這和二套房也是聯繫在一起的。為什麼我們很多人願意到農村去買房,是因為城市的生活空間已經不能滿足我們消費升級的需要。週一到週五上班時間在城裡住,週末到郊區大房子度假,這個是普遍現象。


關於住房的投資屬性。如果我家裡有一筆閒錢,我是放在銀行裡,還是炒股票還是放在房子上,這是一個非常簡單的選擇。股票市場前幾天降到2000多點,媒體開玩笑說很多人都準備上天台跳樓。最近人民幣也在貶值。錢放在銀行裡,實際上等於貶值。那麼我們放哪裡最安全呢?面對著一線城市的房價高啟,二線省會城市的房價也在上漲。因為這裡優質資源非常集中,錢投在房子裡在目前看相對安全。這是市場的選擇,不是行政的選擇。我們怎麼針對這個市場的選擇來做出相應的調整,根子不在房子上,是在金融貨幣上。所以我們不能僅從房地產政策上人為地打壓購買行為和投資行為。畢竟錢不能放在家裡閒著,那是要貶值的。


我們還得了解中國的文化傳統習慣。這個習慣就是買房。買房置業是幾千年中國人傳統的消費和投資心理,已經成為一種定式。孩子結婚了要買房,自己養老了要買房。探究這種買房的心理,我們可以去考察很多古鎮。為什麼是古鎮?現在是古鎮,過去就是村莊。進城的官員和富人要在家鄉建大房子。當然現在在農村就是人均三分宅基地,因為基礎設施和公共衛生條件比較差,沒有人願意繼續住在農村。但是在近郊區甚至生態環境比較好的農村,也有很多城裡人願意去那裡買房子、蓋房子,生活在那裡。從古人到現在,我們都可以看到,住房是一種消費習慣,是一種長期的文化積澱,我們不能否定這個消費習慣。不能想當然地否定我們對住房的各種不同的剛性需求。


關於當前房地產形勢的判斷。就是冰火兩重天,一方面是房價在特大城市和省會城市以及部分地區的中心城市在漲。房價高漲跟公共服務資源集中的程度有關係,與這些年集中投入的基礎設施改進也有關係。一個我們假定陝西省六七千萬人口的大省,國外也有六七千萬人一個國家的首都,相比之下,房價在這些城市都會漲。所以省會城市、中心城市、一線城市房價上漲也是不可避免的趨勢。


房價上漲的原因是什麼?我們現在說到房價,最近輿論上很多學者和媒體都提出房價不公平。可是我覺得這不是房價的問題,是中低收入人口住房供給嚴重不足。因為我在北京能夠感受到,北京市不願意多提供住房供給,是擔心蓋了房子會有更多外來人口來買房。北京的管理者認為不能承擔更多外來人口來北京享受公共福利。我們以香港作對比,香港的房價是北京的3倍,香港的房子誰支撐的呢?是全體華人,這是市場規律。最優質的公共資源集中的地方房價上漲是趨勢。直轄市或者超大城市輻射的範圍越廣,優質公共資源越集中,房價就會越高。北京輻射全中國,14億人口支撐著北京的房價,怎麼還會跌?


但是全世界城市化發展,在房價上還有一個規律,就是沿著特大城市主城區向外擴散的空間之內,房價是遞減的。那麼我們是否按照這個規律來緩解房價的壓力呢?沒有,因為在一線城市的行政轄區內不想蓋房子,原因在於不想讓更多的外來人口進來,來分享當地財政支撐的公共服務水平。所以關於房價上漲的核心問題不是價格,而是供給問題。是因為符合中低收入人口承受價格的住房供給不足,使得全社會都關注房價問題,而不是供給問題。其實至少從目前來看,在一線城市和部分二線城市的房價高是符合市場規律的。

 

大部分三四線城市積壓明顯,有的庫存達到10年,有的十幾年,這也是一個普遍現象。這些現象怎麼造成的呢?地方政府。如果我們把房地產作為商品或者投資品,如果我們認同我們的房地產發展是市場運行的結果,從市場的運行規律上看,供給一定會出現波動。如果僅僅是企業參與波動,它會在一個波動幅度範圍內。如果地方政府作為利益主體參與進來,一起大力推動之後,這個波動會放大。所以這個原因也不在地產商,是在地方政府,我們現在的政策對地方政府的制約又有多少呢?這也是一個值得我們深思的問題。但是我們知道隨著城鎮化的發展,城鄉住房需求還會發生巨大的變化,在房價上漲地區,住房供給的結構要調整,要增加中低收入人群的住房。另外農村住房閒置也會隨著這種城鄉結構的變動,再進一步調整,畢竟這裡有巨大的市場需求。


我們要特別注意一個現象,過去在農村結婚,要在村裡蓋房,80年代、90年代我們研究農村政策的時候,農村蓋房閒置現象非常突出,尤其是家庭主要勞動力都在外面打工。現在出現了一個變化,80後、90後的農村二代結婚的一定要在縣城買房,而不是在村裡蓋房了,並且已經變成了剛性需求。因為新一代農村人為了孩子的教育,為了健康和醫療,希望把自己的家安置在城裡。這種變化未來會產生巨大的住房需求。我們要注意在四五線城市這種需求變化可能對房地產帶來影響。


都市圈的住房需求在增長。我們在做城市化政策的時候,特別是在十九大報告提出“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”,這個格局裡面有一個值得注意的現象,人口是向都市圈和城市群流動的,在西安,剛才地方領導同志也講了,陝西人口向西安城市群流動,已經成為一個趨勢。500萬人口以上的特大城市,1000萬人口以上的超級城市,人口流入的現象非常明顯,在這些地區住房需求在增加,這也是一個不爭的事實,所以要注意到這種都市圈格局會帶來住房空間的變化。


關於房地產限價問題。我們要注意一個房地產發展的規律,就是房價從中心城市主城區向外擴展的過程中呈遞減的現象,這是全世界的普遍規律。例如在東京,東京主城區房價摺合人民幣為20萬一平米,但是在距城市中心30公里半徑的郊區,房價是2萬元左右,到50公里半徑的房價也就1萬多。在主城區住房供給空間向外外溢的過程中,這個房價在遞減。適應中低收入人口的住房供給應該在這個空間內選擇。可是現在提出的限價政策不考慮到這種空間的變化。


比如說北京房價在漲,而河北的三河、燕郊、廊坊一帶的房子,因為副中心放到通州了,它的房價在原有基礎上漲了。當地政府按照有關部門的要求對這個地方的房價也要限價銷售。雖然說當地的住房來講房價是漲了,而相對北京人口是大幅度下降,我在北京花10萬一平方米買房子,到三河只需要2萬多塊。2萬多塊對於北京的主城區來講已經是很低的價格。再舉一個例子,廣州到佛山,廣州住房均價5萬以上,佛山的房價從原來1.5萬漲到2萬,因為七條地鐵通到佛山,廣州人到佛山來買房子。這種情況也在限價措施內。我們制定政策的人沒有考慮到在更大範圍內可以通過空間供給的變化來調整房價,只有這種空間變化才能真正解決中低收入人口住房供給問題。制定政策者恰恰在這個過程中採取了極其僵化的措施。沒有考慮住房人口的需求,沒有考慮供給空間的調節措施,只是根據媒體的反映簡單地把目標對準房價。恰恰選擇了一個錯誤的辦法。


當前房地產的問題是空間結構供給不平衡。空間結構不平衡體現在幾個方面。都市圈範圍內的特大城市、部分二線城市的房價上漲是由供求關係決定的;三四線城市的住房供給過剩是由地方政府利益和房地產商利益推動造成了過度的放大,這種過度放大隻是使其庫存期加長;一線城市的核心問題不在住房問題,是在它的人口控制政策,它不希望外地人口進來分享財政公共服務水平,因此不提供更多的住房。人口控制和住房供給限制導致了中低收入住房需求人口把目標對準了高房價。


因此,我們看到中國關於房地產政策存在著兩種傾向,一線住房問題,大家關注的是房價。因為我們所有的媒體都集中在一線城市,特別是首都,所以大家把炮火都對準了房價,而忽視了滿足中低收入人口住房供給嚴重不足問題。在三四線城市的供給過剩形成的債務問題,又被許多經濟學家放大到全國,又導致另一個政策過度的緊張,就是限制房地產發展,防止泡沫發生。這兩種傾向直接影響到我們現在整個房地產的調控政策,這就是我們面臨的現實。


總結一下,我們的房地產發展還有巨大的空間,支撐這種巨大的空間的是人口,城市的存量常駐外來人口,未來預期可進城的農村人口,是城鎮間流動人口。因為戶籍制度不改革,農業轉移人口市民化進程不加強,未來的住房需求會受到抑制。


關於政策建議。當然我們是希望因城施策,但是至少我覺得在這個冰火兩重天的情況下,不能採取一刀切。房價高漲問題不是打壓房價,是要解決中低收入人口住房供給問題,不僅僅是包括我們的商品房的供給,也包括出租房的供給。那麼庫存嚴重地區怎麼來制定消化房地產供給政策,這裡也可以有很多措施可以採取,土地的出讓政策、土地指標的下達、金融的供給,甚至我們更加開放的戶籍政策等等都可以採取,但是最不能採取的就是現在簡單的行政政策和行政手段的限制。


要加快推進戶籍制度改革,我們這麼多存量外來人口,其中將近1個億的人口是小商小販做傳統服務業的人口,他們在城鎮中長期生活的經歷也是城市不可或缺的人口之一,他們在所就業的城市有10到20年的經歷,有自己的收入,有能力來買住房,這些人口是最有潛力的購房人口,對於人口來講我覺得要把針對大學生的人才政策放寬到所有的常住人口,這樣的話我們會解決我們住房的供給過剩問題。


要擴大都市圈內的房地產供給。房價高漲地區要加強近郊區和遠郊區的住房供給,可以發展以住房為主導的特色小鎮,解決剛性需求。特別是要正視二套房剛需這個特點,如何在近郊區通過規劃向中小城市、小城鎮下放權限,發揮這些城鎮在承接功能疏解方面的作用,可以有諸多辦法和措施提供。


發展軌道交通,特大城市有一個特點,就是服務業比重要遠遠超出工業比重,甚至服務業佔主導,交通格局要根據服務業的變化,發展城市郊區的軌道交通建設。中國的所有大城市和國外對比,我們幾乎是零,北京只有82公里的市郊鐵路,上海市郊鐵路56.4公里,而東京、紐約和巴黎的市郊鐵路分別是2000多公里、1632公里和 1883公里,倫敦周邊城市軌道交通3242公里。它是適應於服務業發展的。軌道交通會帶動沿線小城市的發展,小城市的發展會形成新的人口聚集區,就會緩解特大城市主城區人口住房的壓力,對房價的問題這種呼聲也會大大緩解。


加快土地制度改革,最近都在關注特色小鎮,實際上說明城市政策出現了很大問題,就是成本過高。房地產商為什麼不願意降價,土地成本太高,承受不起。有些企業已經面臨很大的困境。加快農村集體土地入市,就是降低土地開發成本,房地產商、投資者是不是可以跟農村集體土地結合降低土地的成本。同時也鼓勵農民出售宅基地,帶資進城。農民為什麼有的時候不願意進城,因為家裡的房子和地沒有辦法處理,沒有辦法交易。這次宅基地的指標置換可以擴大到省外,那麼宅基地的交易是不是可以更進一步的放開,然後再探索各種類型的農莊模式,允許都市圈的城裡人下鄉去購買住房,因為城鄉要素只有做真正的互通才能真正帶來農村的城鎮化。


最重要的是要促進城市發展的轉型,根源在於地方財政以土地出讓為基礎,這種短期收益和短期支出給我們城市帶來很多的問題,只要控制地方財政利益動機,把它的短期利益轉成長期利益,房地產的長期問題就可以迎刃而解。


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