千億福晟之道 | 左手拿地王牌軍,右手資金王牌軍

莫老爺2018-08-24 13:23:51


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前幾天莫老爺給大家揭祕了閩系房企陽光城6年70倍成長的“黑馬史”,今天繼續研究第二匹黑馬——集團。


福晟在地產行業不僅是一匹“黑馬”、更是一匹“千里馬”。


福晟集團十年戰略規劃:2016-2025年十年銷售收入累計要達1.68萬億元,其中地產板塊8800億,建築板塊8000億,品牌價值100億元以上、集團控股並運營二家以上上市公司,企業總資產達1000億元。


福晟地產板塊未來三年目標為:2018年600億、2019年900億、2020年1300億;地產板塊進入全國前30強,建築板塊進入全國前20強,企業綜合實力進入中國企業前200強。


同時明確三年戰略發展主題:2018年做實“產品線、銷售、體系搭建、品牌完善”;2019年做深“城市佔有率、區域深耕、產品優化、資本形象提升”;2020年做強“多元化和產業鏈”。


回顧福晟的發展歷程主要為以下三大階段:一是1993年→2003年的創業階段,1993年毅然辭去廣東從化鎮長職務,與其兄創建了雲星集團,先後開發了包括廣州星河綠洲、夏日港灣在內的30多個地產項目,總開發面積達500多萬平方米;


二是 2004年→2015年的發展階段,2004年潘偉明進駐福州,並親手締造了福晟,2006年併購重組六建集團,憑藉深厚的房地產開發經驗,累積500多億資產,業務橫跨中國八省十市,開發了100多個錢隆系列精品項目;


三是2016年→2025年的騰飛階段,從2016到2020年是企業戰略“突圍年”,從2021年到2025年是企業戰略的“升級年”。


最近三年,福晟業績為2016年226億、2017年418億、2018年估計600億(前7個月為315億),同時榮獲2018中國房企綜合實力TOP40 第36位,2018中國房地產開發企業成長速度10強第2位;福晟快速發展的核心為:有錢、有人、有地。


一、 “有錢” ,如何做到有錢?三個方面:

1.成立資金王牌軍:這支王牌軍仍然由潘偉明直接管理,與拿地的飛虎隊地位同等;拿地王牌軍左手,拿錢王牌軍右手,兩手都要抓、兩手都要硬。


2.與金融機構戰略合作:與鉅派投資集團、中融國富投資管理有限公司、大業信託有限責任公司、開元基金管理團隊、中信資本控股有限公司、國華人壽保險股份有限公司、浙商金匯信託股份有限公司、北京朗姿韓亞資產管理有限公司、招商證券股份有限公司、東亞前海證券有限責任公司、首譽光控資產管理有限公司、中泰證券等12家金融機構的簽署戰略合作協議,這是其新增土地資金的重要來源。


3.銷售回款:福晟地產集團執行總裁郭國強表示今年約有200多億回款可用於新增投資,整個2018年,包括銷售回款在內,預計將累計有1000億的資金可以用於新增土地投資。


二、“有人”:,福晟採取多項舉措吸納優秀人才

1.傾力打造五福人才體系:“福帥計劃、福將計劃、福相計劃,福鷹計劃、福星計劃”。


2.推出“千億千人”計劃:“千億”即福晟將實現千億規模;“千人”則指在2020年福晟雙一流院校人才儲備達到千人規模。


3.提升員工幸福感:第一是讓所有員工受到尊重;第二是給予員工充分信任;第三是要充分授權給員工;第四是要讓員工感到充分關懷。同時明確福晟長遠的企業願景是基業長青,是成為中國房地產行業幸福指數最高的企業之一。


4.推出事業合夥人機制:對福晟事業有重大貢獻的傑出領導人的長期共享制度,是在現有的薪酬制度、跟投制度下的額外長期激勵制度,潘偉明為獎勵福晟“千里馬”,無償贈與潘俊鋼、何建華、吳繼紅、郭國強、郭陽春、譚文華等36位福晟人士3億股份;福晟所成立區域公司的股份,集團佔90%,而符合條件的區域總裁享有10%乾股。


三、“有地” ,拿地王牌軍

拿地王牌軍“飛虎隊”,2年內在上海、惠州、天津、寧德等城市獲取項目過百,總土地面積達到1680萬㎡,總建築面積3800萬㎡,貨值超6000億,在土地市場立下赫赫戰功;在2017年中國百強房企拿地排行榜中,福晟憑藉1786.9萬平米的新增土地排在全國第7名;在併購榜單上,也成為與融創、陽光城齊名。


為什麼飛虎隊能取得如此成績?別人收購不到的土地飛虎隊卻可以做到呢?以下將從飛虎隊運作機制及拿地佈局、拿地模式、拿地策略等方面進行深入探究。


拿地王牌軍——飛虎隊


潘偉明早在2013年就敏銳的察覺到未來市場拿地將非常艱難、競爭非常激烈於是做出準確的判斷並快速反應,在2015年9月6日親手組建了拿地王牌軍——飛虎隊,自己親任總司令,下設區域大隊,區域負責人為區域大隊的隊長,目前已擁有超過300名飛虎隊員,他們分別在深圳、廣州、鄭州、福州、漳州、武漢、中山、珠海、惠州、天津、寧德等城市拿下了近百個項目。在董事會層面,設有機動大隊和支援大隊,支援大隊和機動大隊從事項目拓展外的支持性、服務性工作,如稅務籌劃、交易結構設置、盡職調查等,並直接將董事會的意見帶至項目收購的第一線,極大提高了工作效率。


“H+4”聚焦、深耕戰略


H+4戰略佈局指一區兩灣四核心:H是指粵港澳大灣區、環杭州灣大灣區、海西城市群三個區域,4則是長沙、武漢、鄭州及天津四個城市,福晟顯然還有更大土儲需求。福晟主要的投資拓展在以上區域佈局。區域聚焦、深耕策略使得投資投資的目標範圍精準、明確,大家的資源、力量都往一處聚集,有利於挖掘、獵取優質地塊/項目。


多渠道的拿地模式


福晟採取多渠道的拿地模式,包含、城市更新、聯合拿地等,尤其注重和擅長收併購。


1.城市更新:福晟以城市更新介入深圳區域,目前已通過城市更新獲取貨值儲備達3000億;


2.聯合拿地:在鄭州獲取近2萬畝土地,很大程度上依賴六建集團在鄭州的佈局。譬如六建集團藉助政府BT工程項目,聯合福晟,通過一二級聯動,獲取土地資源;


3.收併購:2015年以來,飛虎隊收併購近百項目,貢獻貨值超6000億;


4.招拍掛:合理參與招拍掛,合理的時機、合理的價格會採用招拍掛獲取目標區域地塊。


拿地策略


1. “天下武功,唯快不破”

拿地團隊在獲知項目信息後能夠迅速反應,建立正確的談判和溝通思路,統一認識並達成高度的重視,主動出擊,以良好的應變能力、團隊不折不撓的執行力和集團強大的綜合實力,讓合作方看到未來更好的項目合作前景,從而在眾多競爭對手中脫穎而出。在飛虎隊的日常工作中,加班和帶病工作是家常便飯,他們爭分奪秒,不分白天黑夜,有時前一天談判到深夜、通宵達旦反覆進行土地測算,第二天早起奔赴下一個戰場。


【案例1】

談判福州長樂鶴上項目的時候,團隊在集團董事、常務副總裁何建華的帶領下與合作方一直保持緊密溝通,集團董事局主席潘偉明帶傷親自到地塊的山上去看項目、一同談判到凌晨2點,最終在激烈的競爭中勝出。


【案例2】

在談判進軍環廈板塊的首個項目——福晟·黃金海岸的過程中,合作方已經與其他地產大鱷接觸多次,然而在飛虎隊看好項目的前提下,迅速瞭解競爭對手,集團副總裁利錦榮牽頭加班研究對策,快速與集團董事局主席彙報項目情況,副總裁陳英幾經周折連夜直接聯繫到了合作方的關鍵人物,最終“截胡”了這個坐擁一線海景的優質項目。


2 .“合作共贏之道”

真誠對待每一個合作伙伴乃至競爭對手,與其合作共贏;與公司內部核心員工合作共贏,實施跟投、獎金激勵等機制,從而實現利益共享。每一次合作,都要充分考慮到合作伙伴的利益訴求,並精心設計交易結構、照顧到合作方的需要,不坑人、不騙人、不蒙人,飛虎隊用實際行動建立了口碑:與福晟合作,是放心的、是共贏的。


在收併購項目的過程中,福晟高層高度重視、站在對方角度思考、充分展現誠意、努力達成共識。在福晟集團的多個收購案例中,往往不是以價格取勝,但是最終都能打動合作方,核心是能合作共贏和福晟團隊的誠意所致;好的項目,是能感動人的項目,飛虎隊的專業度、努力與誠意打動對方團隊、高層,最終促成合作,實現雙贏。


3.“術業有專攻”

福晟的飛虎隊有精湛的收併購專業技能:市場價值發現能力+交易結構設計能力+資金的快速融通能力+法律風險識別能力,四大能力使得飛虎隊能處理各種問題多、交易複雜的收併購項目。兩年來跟蹤和談判的項目過千,飛虎隊最終拿下了70多個優質項目。 通過對70多個項目的成功併購,團隊在法律問題解決、稅務籌劃、利潤測算、不動產抵押等方面積累了非常豐富的併購經驗,也磨礪出了一支經驗豐富、專業能力精湛的精英併購團隊。


關於福晟的“黑馬之路”,莫老爺最後總結為一段話:


一家地產企業要長久可持續發展,土地資源必不可缺,需要從拿地團隊打造、拿地模式、拿地策略等方面下功夫。福晟的成長邏輯啟示我們,每家企業都要找到自身的優勢、資源稟賦,建立自身的競爭力,這樣才能在日趨激烈的競爭中爭得一席之地。


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