半年新增20萬平米空間,C輪融資過億美金的夢想加馬力全開 | 愛分析訪談

愛分析ifenxi2018-08-27 23:56:08


調研 | 黃勇 吳永哲

撰寫 | 吳永哲


近日,獲得由高瓴資本、General Atlantic美國泛大西洋投資集團領投,愉悅資本、鷗翎投資(Ocean Link)、M31資本、險峰長青跟投的1.2億美金C輪融資,受到行業內外廣泛關注。

 

夢想加是一個專注智能辦公體驗的聯合辦公品牌。作為聯合辦公空間,夢想加最大的特色便是技術基因,三位創始人王曉魯、溫夢飛和李文磊全部是具有極客精神的連續創業者。

 

因此,在公司創立初期,夢想加並未急於開辦空間,而是優先研發了一款的產品,用戶能通過手機微信公眾號掃二維碼直接開門進入。從智能門禁起步,夢想加在過去的三年時間裡,逐步打造出一整套的智能化辦公系統。

 

夢想加的智能化辦公系統可以分為用戶端和管理運營端兩個方面。

 

在用戶界面,以智能門禁為流量入口,每一位進入空間的用戶都有相對應的用戶權限,比如訪客只擁有共享區的開放空間權限,沒有進入內部辦公區的權限等。同時,通過獨立研發的智能辦公系統,用戶在這裡用一部手機就能搞定辦公相關的一切事宜:門禁、會議室預定、雲打印、活動場地預定、WiFi密碼等,實現”一個ID掌握所有辦公資源”。

 

從管理端來看,自智能門禁起,夢想加延伸出布及空間每個角落、互動使用、空間管理近20款智能硬件產品,與線上管理平臺完美銜接,為空間運營人員提供了一個“上帝視角”。

 

除了智能化辦公系統,夢相加非常強調空間的標準化模塊設計,有近百人的團隊負責空間產品設計,並持續不斷的推陳出新,打造更多更品質、更舒適的高顏值辦公空間。

 

上半年空間面積擴張4倍,速度驚人

 

在客群和市場定位上,夢想加始終瞄準在城市選址。在理想的運營空間網點中,目標用戶包括1-2家大公司、幾家中等規模公司和許多小微公司,以形成良好的平衡和運營狀態。目前夢想加在北京、成都、上海、杭州、西安等城市核心商業區佈局運營約30萬平米、近40個辦公空間。

 

聯合辦公行業的規模效應非常明顯。其中,夢想加在北京的空間數量超過25個,是佈局最多的城市,其次便是成都。在成都,夢想加率先簽下地標建築成都國際金融中心(IFS),並在多個核心商圈的甲級、超甲級寫字樓完成簽約。目前已在春熙路、高新區金融城等核心商圈佈局5萬餘平米,落地運營6個空間,成為成都最大的高端辦公服務品牌。

 

在運營模式上,夢想加早期基本採取與地產商、業主方合作的輕資產模式,即合作方提供物業或者租賃物業的資金,夢想加通過提供空間改造、裝修的解決方案以及佈局智能設備,並在後期進行獨立的管理運營。

 

但是從2017年下半年開始,隨著產品的成熟和標準化,以及充裕的資金補充,夢想加進入發展快車道,開始快速的規模擴張,並開始逐漸以自主簽約、獲取物業為主。

 

據悉,僅2018年上半年,夢想加新簽約面積即為過去三年運營面積總和的五倍,而從6月開始,北京、成都則以接近一週一個新空間的速度陸續落地開業。

 

團隊方面,夢想加目前總員工數超過300人,其中研發部、空間產品設計部均超過100人,兩個部門人員佔公司總人數的60%以上,而團隊仍在進一步大幅擴招中。

 


近期,愛分析專訪夢想加市場總監李崢,就夢想加的戰略、市場和運營等方面進行交流,摘選部分內容分享如下。

 

夢想加市場總監李崢,曾任職於騰訊、險峰長青。

 

物業選址核心商圈,重點發展一線及新一線城市

 

愛分析:在物業選址方面,夢想加有什麼特點?

 

李崢:縱觀行業,夢想加屬於較早鎖定核心商業區的聯合辦公品牌。基本在物業選址方面,我們有一些硬指標,比如地鐵沿線、商業氛圍等。當然,在不同城市和區域的選址差異非常大。

 

早期在北京市場,差不多2017年5月份之前,夢想加所有的選址都是與合作的房地產機構、業主方等進行合作落地,比如龍湖集團、金融街集團、首開股份等,我們不需要自己拿地拿物業,等於是輕資產模式在運營。

 

然後從去年下半年開始,夢想加決定增強自主選址佈局的能力,首要選址仍是在核心商業區。除了北京市場,我們開始擴張成都市場。由於成都是新興市場,寫字樓的增量非常大,同時本地有大量的機構二房東從事資源倒賣的業務,基本就是快速低價拿面積,然後簡裝出租,並無太多服務能力。

 

夢想加在成都的品牌定位就是將我們的業態融進商業綜合體、核心區域的超甲級、甲級寫字樓內,所以當時我們落地的第一個項目就是九龍倉國際金融中心(IFS),拿下該地標項目後,後續進入銀泰、平安等寫字樓,整個拓展路徑鎖定在核心商圈的甲級寫字樓。

 

愛分析:在獲取物業資源時,不同品牌的聯合辦公空間競爭是否激烈?

 

李崢:肯定會有競爭,但是很多時候,不同的聯合辦公空間在物業選址上的邏輯並不相同。夢想加主要專注在核心商業區,其他比如一些二線品牌會更多在園區、偏邊緣的區劃獲取物業。

 

愛分析:繼北京之後,為什麼夢想加選擇在成都擴張,而不是上海、深圳和廣州其他一線城市?

 

李崢:首先,一線城市,北上廣深這四座城市在辦公領域的市場差異都非常大,這意味著每座城市都幾乎是一個完全單獨的市場,並不是夢想加在北京做到一定密度後,就能在上海實現快速地擴張。同時,上海本地的聯合辦公品牌也幾乎是同一時間成長起來,競爭也很強,所以一線城市並不是複製擴張的最好選擇。

 

至於選擇成都,有各方面的很多原因,比如夢想加的技術團隊很早便搬至成都,對當地比較瞭解。綜合來說,夢想加選址會去判斷整個城市寫字樓的存量市場和增量市場。論核心商業區,成都的寫字樓規模差不多是天津的十倍,市場非常廣闊。

 

另外,夢想加的未來發展目標是進駐核心商圈的超甲級寫字樓,在高端寫字樓創造增值服務,而在一線城市,這一目標的實現難度非常大。在成都,雖然這件事情同樣具有一定門檻,但是相對會小一些。比如成都的IFS項目,我們和當地很多二房東一起競爭,最終九龍倉派香港的直租代表來北京考察了夢想加四個空間項目,最終經過一輪調研後才決定租給我們。

 

最後,無論進駐到任何一個城市,我們的模式都是區域性規模效應,在一座城市做深,形成一定的密度。目前,夢想加已經在上海核心商圈加速擴張步伐,近期已完成數萬平米新增簽約面積,位於外灘的上海首個空間近期即將開業,同時夢想加在杭州、西安等新一線城市也加快擴張步伐,剛剛陸續完成數萬平米的新項目簽約。

 

愛分析:目前入駐夢想加的企業平均規模多大?

 

李崢:企業平均規模差別非常大,而且經常會發生變化。這裡有一個報告可以簡單分享下,是關於成都4家空間200多個企業的數據分析。在入駐空間的企業中,規模在1-20人左右的公司數量佔絕對主流,而100-200人以上的公司相對穩定,簽約時長更長,雖然公司數量不多,但是佔據的工位數比較多。

 

目前,夢想加的辦公空間模型基本在3000平到10000平不等,目標用戶往往選擇1-2個大企業、幾個中型企業和很多小企業,在其中形成一個平衡的組合。因為大企業相對穩定,中型企業整合的資源相對會強一些,小微企業流動性強,這樣三者的組合能形成較好的良性運營狀態。

 

研發三年打造智能辦公系統,軟硬件結合

 

愛分析:技術對於夢想加有什麼改造?智能辦公的價值體現在那些地方?

 

李崢:這是一個非常綜合的價值體現。首先,對於任何一個辦公空間,夢想加是通過用戶層ID的方式進行管理、匹配資源。比如當一個企業入駐空間後,夢想加會開通員工權限,賦予其享受服務的能力,包括固定辦公的空間、內區的權限、門禁進入與設備使用的權限等。

 

其次,夢想加一直採用移動互聯網和信息化等方式去管理資源,提高便捷度和效率。在夢想加,我們根據人和空間的關係分為輕、中、重度,而輕度和中度資源可以被共享出來,比如會議室、會客廳、餐廳等。最合理的管理模式便是一套系統,而不是增加人力成本去分配、管理這些資源。

 

最後,從管理運營的角度來看,夢想加內部開發了一套管理空間網點和公司經營的管理系統。整套系統的後臺界面比前臺呈現的功能要龐大得多,包括對燈光、電、新風等能源的智能化管理,大幅減少人力成本,提高節能效率。

 

這一整套IT系統如果僅僅應用在一個空間,可能沒什麼太大的顯著作用,但是隨著夢想加管理的空間數量不斷增長,達到幾十個上百個空間時,邊際成本急速下降。

 

愛分析:夢想加的管理系統與寫字樓的智能樓宇系統是否能連接或打通?

 

李崢:兩者的顆粒度有所不同,目前兩者的連接還很少。智能樓宇系統更偏向物業管理,雖然可能也會涉及新風系統、能源系統的管理,但是更多從經營管理的角度,而不會管理到人(用戶)。

 

對於夢想加而言,我們的產品實際上是可以覆蓋到整個樓宇的訪客,我們研發的門禁系統也包含閘機等產品。

 

愛分析:目前夢想加的技術研發團隊大概有多少人?

 

李崢:目前超過100人,包括硬件、軟件和智能系統的開發,另外還有百人左右的空間產品部。

 

愛分析:空間產品具體怎麼設計模塊?

 

李崢:首先,空間產品部內有很多單個模型,比如會議室是一個模型,該模型裡包含了燈光的位置、桌椅的大小、投影的擺放、智能點位的佈局,強弱電怎麼走線等。同時,辦公空間的產品也會不斷迭代,比如服務大客戶怎麼定製、服務中型客戶怎麼滿足相對隱私的需求等。

 

愛分析:智能辦公的硬件設施都是由夢想加自主研發嗎?

 

李崢:最早期的門禁產品,從硬件到軟件都是夢想加自主研發完成。之後的產品,比如投影、屏幕、打印機等,這類智能設備基本都是OEM,找合作的代工廠生產,有些核心模塊、智能系統由夢想加研發,有些功能模塊,比如人臉識別等是和外部的一些廠商合作。

 

愛分析:夢想加的智效系統大概研發了多長時間?

 

李崢:最初研發團隊大概50人不到,差不多研發了2-3年左右的時間。期間經歷了很多階段,其中很關鍵的一個突破點是在北京,夢想加和騰訊眾創空間合作,在其全國超過10萬平米的空間輸出智能辦公系統,包括門禁和整個後臺系統,進行了有效的實地驗證。在此期間,整個產品實現了一個提升和迭代。

 

愛分析:在圍繞企業的增值服務方面,夢想加有什麼樣的考慮?

 

李崢:現階段,夢想加還沒有特別完整的體系去做增值服務,目前主要以開放平臺和資源為主。但從聯合辦公增值服務的角度來講,我們大概有四個維度去考慮。

 

第一個是企業服務,即辦公空間裡發展中的企業。第二個維度是企業內的員工,這部分人群主要有職業技能方面的培養需求,更加關注職業發展和技能培訓方面。第三個維度是生活中的個體,比如一些生活福利、2C產品的引入,廠商在宣傳和普及產品的時候,會給我們的用戶帶去一定的優惠和福利。第四個維度是有思想的個人,即一群有相同興趣愛好的人,彙總起來形成一些大大小小的社群效應。

 

以上四個維度差不多是我們考慮能做的一些事情,但是以現在的規模和體量來講,還不足以稱之為一個體系,或者能產生足夠的增值價值,而且這塊也不是我們的盈利預期。

 

增強項目主動拓展能力,半年簽約20萬平米麵積

 

愛分析:夢想加目前在運營模式方面有什麼變化?仍然以輕資產模式為主嗎?

 

李崢:在早期階段,夢想加基本上是採取與地產商和業主方合作的輕資產模式為主,房租、裝修等費用都由合作方覆蓋,我們只提供整體的裝修、改造解決方案,佈局智能設備等,然後負責後期的管理運營。

 

但是從去年開始,夢想加便開始自己獲取物業,現階段以重資產模式為主,合作為輔。原因有兩點,一方面資金量相對比較充沛;另一方面,在早期輕資產的合作模型下,我們對項目週期的把握相對被動。因此,為了實現快速擴張規模,夢想加必須要增強自己的主動拓展能力。

 

愛分析:目前單項目的盈利週期會在多久?

 

李崢:取決於不同的產品匹配邏輯,比如公共區和工位數怎麼劃分,服務哪一類目標客群等。目前,基本上夢想加的空間在開業初期便能達到非常高的入住率,之後只要保持一個基本的底線,單個空間通常在兩到三年之內就可以實現盈利。

 

愛分析:夢想加獲取物業一般簽約時長在多少年?

 

李崢:至少五年以上。

 

愛分析:在規模擴張方面,今年夢想加有什麼規劃?

 

李崢:目前還不確定,但是今年整體的擴張速度非常快,基本上每週都有新籤的項目。從上半年來看,新拓展的空間數量突破15家以上,新增面積20萬平方米,相較去年共計4萬平方米的面積,翻了五倍。下半年將繼續在保持所有單店實現盈利的情況下,以更快的速度進行擴張。

 

愛分析:為什麼夢想加選擇在今年這個時間點進行大規模快速擴張?

 

李崢:選擇今年進行擴張,主要有兩個驅動力。

 

第一,產品相對成熟。從物業選址、項目落地,到裝修、設計、佈局,然後運營,目前整個產品落地的流程可以控制在1-2個月內完成,整個產品的標準化程度非常高。

 

第二,規模效應才能進一步提升服務能力。以夢想加朝外店為例,我們現在能服務中糧,但是如果再有一個同體量的客戶出現時,目前我們無法承載。從整個行業來看,只有當足夠多的資源能被整合在一起時,形成一定的規模效應,我們才能去承載更多更大體量的客戶,實現滾動效益。

 

愛分析:單個項目從簽約到落地大概需要多少多長時間?

 

李崢:2個月左右的時間。夢想加所有的空間基本都是改造項目,需要對整體結構進行重新的佈局。

 

愛分析:目前,夢想加整個團隊規模有多大?

 

李崢:一共有300多人,目前還在大規模地擴張中,在我們整個的OaaS(office as a Service)系統分為三個大的核心模塊,智能辦公、設計產品和空間運營,這三塊是整合互聯的關係,加起來佔到整個團隊規模的70%。除此之外,其他的就是職能部門,包括行政、市場等。




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