倒賣回遷房4年賺275%!深圳舊改利益鏈驚人

深圳新浪房產2018-09-05 18:27:51

中國經營報 | 來源

陳靖斌 翁榕濤 童海華 | 記者



7月31日,發佈《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》),增加“限售”“限離”“企業限購”等內容,打擊了投機炒作的空間,深圳商品房投資熱潮也隨之逐漸冷卻。


近日,記者在深圳走訪中發現,深圳福田有一次性購買20套可見,投資客在深圳並未銷聲匿跡,其將視線從政策嚴苛的商品房中脫離出來,轉而投向了目前政策和法律都仍處於灰色地帶的回遷房,在擡高回遷房價格的同時,從中獲取了較大的利潤。事實上,隨著深圳樓市調控的進一步加碼,商品房的投資熱潮在悄然退卻,然而舊改的資本狂歡才剛剛開始……




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投資舊改,房價“翻番”



深圳樓市在限購、限售的調控加碼下,新房投資潮逐步冷卻已是不爭的事實,而部分投資客為了瓜分粵港澳大灣區資本“大蛋糕”,將目光轉向了城市更新“不限購”“不限貸”的回遷房項目上。


“如果我有錢,我也想買回遷房。”趙文(化名)是深圳龍崗區平湖的售房中介,他向記者感慨,如果現在購入這套位於平湖輔城的回遷房,明年至少漲三分之一的價格,即上漲7000元/平方米,如果等到5年後成功回遷,那麼整套房產價格翻三倍也有可能。“這棟轉售5套房,這幾天就有70多個客戶過來,來這裡都是打算投資的,利潤很大,都是關內或香港來的客戶,因為不限購,也不怕賣不出去。”


相比政策嚴苛的商品房,目前沒有任何政策限制的回遷房成為了“投資熱土”,趙文售賣的平湖回遷房也打出了“不限購、不限貸”的醒目宣傳語,炒舊改的利益鏈正在一步步迂迴式地套取鉅額的投資利潤。


對於投資客而言,深圳的樓市調控政策已愈發嚴苛,炒商品房能獲取的利益空間也逐漸縮小。據深圳房地產信息系統中數據,2016年10月推出“深八條”後,深圳新房均價連續21個月下跌,從55611元/平方米下跌至54093元/平方米。但其成交量卻平穩上升,據中國指數研究院數據顯示,2018年上半年深圳市共成交128.86平方米的商品住宅12804套,成交套數同比增長21.92%,成交面積同比增加22.34%。


記者留意到,一方面深圳新房成交量在平穩增加,另一方面新房成交的群體逐步由投資客向剛需戶慢慢轉移。事實上,近日來深圳市對樓市調控的再度加碼,也迫使相當一部分投資客對新房與二手房的投資“退潮,繼而把目光轉移至灰色地帶的回遷房中。



2

炒房客的斂財利益鏈



記者調查發現,投資客炒回遷房已經形成了固定的利益鏈條,目前舊改項目推進一般要經過三個流程:意願徵集階段、開發商簽約獲得指標、拆完回遷,在每個過程中,投資客都能進行套利。


售價不到商品房價格1/3,外加“不限購”“不限貸”,回遷房無疑有巨大的升值空間。記者走訪寶安區、龍崗區多個大型舊改項目,包括佳兆業南門墩舊改項目、寶安集團茂盛村舊改項目、京基木棉灣舊改項目以及綠海城平湖舊改項目,發現均有回遷房進行出售。


“一有風聲就開始升,你們有錢投資這個就最划算了!”中介周姐(化名)熟稔地向記者透露炒舊改的玄機。“木棉灣舊改項目在2012年京基集團剛入駐時,房價僅為12000元/平方米,而隨著舊改過程的推進,目前價格已攀升到29500元/平方米。”當記者質疑是否真的有這麼好賺時,周姐趕忙“打包票”說道:“不要看現在木棉灣29500元的單價,開始拆了每平方米就能漲個三四千元,如果等到正式回遷,拿到紅本,那價格就可以和附近的商品房一樣,至少5萬元/平方米。”


記者調查發現,投資客欲從炒舊改套取鉅額利潤,而為了能加快舊改進度,開發商同樣對這類炒房行為持默許態度。京基集團木棉灣城市更新處人員告訴記者,他們會向投資客主動推薦中介,因為投資客購房後會立即簽約,有利於提高項目簽約率,加快舊改進度。“你要的話,我這邊可以推薦合適的中介給你,如果要大點的,我們幫你留意一下,我們城市更新處偶爾會有賣房的人過來,買下來就立即簽約。”


周姐還透露,投資客在每個階段都能獲得利益,有很多人等不及拆完回遷這個階段,就會在意願徵集階段時買入,在獲得指標後售出,短時間內可以獲得翻倍的收益。“投資的人嚐到拆遷的甜頭,專門去買那些剛有風聲的房子,木棉灣有個業主手裡十幾套,賣了幾套房去旁邊再買舊的,那邊的舊改房不到2萬元,再等有指標的時候賣出,很容易翻倍。


趙文也向記者坦言,投資客一般在舊改項目立項前就聽到風聲,然後蜂擁過來投資,平湖舊改項目有一整棟樓54套回遷房出售,不到20天全部賣完。以綠海城平湖輔城坳舊改項目為例,目前一期已經開始簽約,但二期還在意願徵集階段,價格僅為16000元/平方米,如果二期等到和開發商簽約的階段,就能賣指標,至少能上升7000元/平方米。趙文告訴記者:“那些牆上印著‘拆’字的已經和開發商簽了約,也就是可以賣指標的,比二期價格要貴一些,現在幾乎都賣光了。”


一幅由中介公司製作的宣傳海報顯示,綠海城平湖輔城坳舊改項目分為意願徵集、籤協議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個階段,每個階段的售價也節節上升,每平方米分別為16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度,完成全部流程預計需要4年時間,價格增長幅度驚人。趙文表示:“樂觀估計,明年就能開始簽約,大概4年後就能交樓。”按此計算,購買回遷房在4年內的投資總回報率高達275%。


記者走訪趙文所說的綠海城平湖輔城坳舊改項目,發現一期部分已經動工拆遷,大部分房子在牆上印著“拆”字,該舊改項目由深圳綠海城集團負責。綠海城城市更新處相關負責人告訴記者,“投資客要賺錢跟我們沒關係,投資客購買回遷房後,綠海城可以和他籤賠償合同,但這一切要建立在綠海城公佈的賠償標準上。”




3

購回遷房風險暗藏


投資客為什麼如此熱衷於回遷房?據深圳市城市更新2018年半年報數據,全市已列入城市更新計劃的項目數為693個,計劃批准拆除重建用地面積累計52.84平方公里,其中確定實施主體的有156個。目前進行舊改的小產權房,多是針對舊住宅區、城中村及舊屋村,這些房子由於歷史遺留原因,不能公開交易,房價只有同地段商品房價格的1/3至1/2,但如果能夠順利回遷,就能拿到紅本(商品房房產證),搖身一變成功“轉正”。


一位購買了深圳回遷房的業主表示,購買小產權房,最害怕的是原業主反悔以及拆遷進程緩慢。上述綠海城工作人員也表示,“購買回遷房在法律上是沒有任何保障的,目前綠海城可以和投資客籤賠償合同,但如果投資客有過分的要求,我們同樣可以繞過他找原業主簽約,如果告上法庭,原業主甚至可以直接把房子拿回來。”


中銀(深圳)律師事務所城市更新業務團隊周磊律師告訴記者, “國內僅有公證處能夠進行公證,但不會對違法行為進行公證;目前市場上的確有些律師在為小產權房的購買提供‘見證’服務,但這種見證並不能改變購買行為違法的事實,故一旦因購房行為產生糾紛,這種‘見證’也無法保護購房人的利益。”


除了在法律上無法獲得保障以外,舊改能否順利進行存在很大的不確定性。深圳城市更新企業協會創始副會長趙磊認為,“城市更新項目裡面也存在八年抗戰的故事,很少有項目能夠在三五年之內搞出來。每個項目的土地整理週期,從立項到最後主體確認需要五到八年。”


據《城市房地產管理法》第三十八條規定:未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。未完成回遷的舊改房沒有商品房房產證,私下交易屬於違法行為。


記者就投資客購買回遷房一事致電深圳市規劃和國土資源委員會、京基集團、綠海城集團以及寶安集團,以進一步核實瞭解相關情況,截至發稿未獲回覆。


原標題:深圳舊改利益鏈調查

劉婷 | 編輯

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