【業績】佳兆業郭英成:做舊改就像挖礦山 降負債仍是重要任務

中經城事2018-09-08 08:48:49


8月28日,集團控股有限公司(以下簡稱“佳兆業”,1638.HK)公佈其截至2018年6月30日止半年度業績報告。報告顯示,上半年佳兆業實現合約銷售金額253億元人民幣(單位下同),集團總收益同比增長75%達150億元,毛利錄得47億元,同比增長66%。

 

據悉,佳兆業上半年盈利實現增長,得益於舊改迎來收穫期以及多元化佈局。佳兆業首席財務官劉富強告訴《中國經營報》記者,目前佳兆業尚有2680萬平方米的未納入,而2018年將有5箇舊改項目供地,城市更新項目時間比普通的項目要長,土地的成本比較便宜,所以盈利比較高。

 

佳兆業主席郭英成表示:“做城市更新項目是在挖礦山,未來是公司核心競爭力的一個重要板塊,每年都能為公司提供100萬平方米的土地供應量。”



舊改項目逐漸釋放

 

數據顯示,佳兆業2017年覆盤後增長迅猛,2017年合約銷售額達到447億元人民幣,同比增長50%;而2018年的銷售目標是700億元,上半年佳兆業實現合約銷售金額253億元人民幣,以此測算完成了全年目標的36.14%。

 

佳兆業首席財務官劉富強表示,由於上半年內有更多一線及二線城市的高毛利項目入賬,每平方米確認銷售均價同比增長45%,達每平方米16000元,確認銷售面積同比增長22%,達87萬平方米,確認銷售金額因此有78%的增長,達約140億元。

 

佳兆業專注於全國一線及重點二線城市,累計合約銷售額約253億元,同比上升13%。從合約銷售的分佈來看,大灣區項目成為2018年上半年合約銷售的主力,銷售金額貢獻達55%,其中深圳佔比達37%,另外有17%來自長三角地區。

 

在新型城鎮化進程下,一線城市的土地資源整體呈現供不應求的局面。以深圳為例,近年來公開市場的土地供應量持續下滑,2013年以來每年住宅類土地規劃建築面積不足100萬平方米。

 

佳兆業在深圳有多箇舊改項目,並已陸續進入收穫期。根據深圳中原研究中心數據顯示,深圳佳兆業未來城以650套成交量,名列深圳市2018年上半年新房成交套數第二名。

 

佳兆業執行董事兼集團總裁麥帆表示,今年下半年深圳主力在售舊改項目總貨值超過440億元,多箇舊改項目將陸續投入市場,其中包括深圳佳兆業城市廣場、深圳佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場及鹽田佳兆業城市廣場等項目。

 

54億元收購14幅土地

 

從簽約區域來看,2018年上半年,佳兆業重點佈局四大都市圈:大灣區、長三角、中西部地區、環渤海。

 

佳兆業在粵港澳大灣區的投資比例正逐年增加,集團總裁麥帆表示,佳兆業拿地策略以核心一二線城市為主,輻射三四線城市的原則,首次進入廣東陽江、江蘇徐州及張家港、浙江寧波等城市。上半年集團通過合作開發、收併購及招拍掛等方式共獲得14個項目,新增權益總建築面積約109萬平方米,收購總價約人民幣54億元,佈局全國43個城市。

 

在土地儲備方面,截至2018年6月底,佳兆業在全國共有建築面積約2216萬平方米的土地儲備,其中87%位於一線及重點二線城市。目前集團在大灣區的土地儲備近1261萬平方米,佔整體土地儲備的57%;集團2216萬平方米的土地儲備中,舊改項目超過310萬平方米,主要位於深圳、珠海、東莞等大灣區城市。

 

佳兆業財務部總經理吳建新表示,在下半年,一二線城市仍然是佳兆業結轉的主要來源,基本上和上半年報表是保持一致的。今年佳兆業上半年的毛利率是32%,年末的毛利率會維持在30%左右,入賬金額可能是在400億元出頭。

 

城市更新業務方面,佳兆業繼續大力發展舊改領域的優勢,拓展深圳、廣州及中山等市場,使得集團整體的舊改項目佔地面積提升至近2700萬平方米,同比增長91%,其中深圳舊改項目佔地面積近1000萬平方米,佔比37%;廣州舊改項目佔地面積近600萬平方米,佔比22%;中山舊改項目佔地近700萬平方米,佔比26%,這些項目預計可以為集團提供逾萬億的貨值。

 

分拆物業公司年底上市

 

在多元產業協同方面,佳兆業陸續佈局科技、健康、文體、職業足球、旅遊、互聯網等多元化產業,並希望與地產開發、城市更新的能力產生協同效應。

 

上半年,佳兆業成功簽約西安閻良國際航空文旅城、西安臨潼佳兆業足球小鎮、西安碑林八仙宮片區綜合改造項目、湖北孝感空港鳳凰科技城項目、安徽滁州佳兆業國際健康城、廣東中山城市更新等大型產業項目。

 

今年7月8日,佳兆業旗下子公司羅勝特投資以14億元的價格擬收購海南如意島項目公司,收購價是如意島公司賬面淨資產的3.84倍。郭英成表示,收購如意島要滿足具備債權人同意、政府支持、城市規劃等三個條件,佳兆業才會做這個交易。“我們希望能夠推動收購問題,但是不明朗因素還是比較多。”

 

佈局多元產業之外,物業分拆上市也有了明確的時間表。物業管理向來被佳兆業視為業務比較成熟的板塊,郭英成在2017年便已表示在準備分拆上市中。針對分拆物業上市的問題,劉富強明確表示,我們6月25日已經在聯交所掛網了,掛網的期限是6個月,所以我們也是計劃在年底之前上市。

 

若佳兆業物業成功上市,佳兆業集團將擁有佳兆業物業不少於50%的權益。佳兆業集團認為,將佳兆業物業分拆出去獨立在港交所上市,可為佳兆業及整體股東創造更高的價值。

 

債務結構仍待優化

 

佳兆業債務重組後整體負債率已經處在下降通道中,但目前公司正處於規模快速擴張的過程中,槓桿水平仍處於較高水平。麥帆表示,降負債是集團今年的重要任務,集團將淨負債率由2017年底的300%降低至現在的258%;同時,反映集團短期償債能力的速動比率,由去年底的1倍上升至目前的1.4倍。

 

上半年佳兆業的重要任務是優化資本結構,通過加快銷售款項回籠,佳兆業的銷售回款率從去年的75%上升到85%,提升了資金週轉效率,並通過境內外多渠道融資方式來優化債務結構。半年報顯示,截至2018年6月30日,佳兆業現金及銀行存款約263億元,總借款約為1096億元,其中183億元,大約是17%要在一年內償還;其餘的83%要在2到5年內償還。

 

佳兆業在未來會繼續推動降負債,使其降到行業的基本要求,降到佳兆業自己理想的基本要求。劉富強表示,負債方面我們的目標是實現200%以下。

 

此外,佳兆業積極拓展境內外融資渠道,於今年5月及6月在公開市場回購總計1.76億美元的2022年及2024年優先票據。2014年至今佳兆業的平均融資成本呈下降狀態,2017年的融資成本在8%左右,但隨著國家去槓桿、去負債的大環境影響,佳兆業今年上半年的融資資金成本普遍為8.41%,較去年略有上升。



郭英成表示:“今年下半年,集團將從項目開發銷售的各個環節加快資金週轉,通過合作開發等模式獲取優質的項目進行開發。並根據各地市場狀況,靈活調整銷售步伐及節奏,加快現金回籠。”

 

土地儲備補充方面,集團將繼續關注大灣區、長三角、京津冀、華中及華西市場的發展機遇,通過合作開發、收併購、招拍掛及城市更新等多樣化的方式補充土地儲備。預計今年下半年深圳、廣州及上海的部分舊改項目可實現供地,為集團貢獻優質銷售資源。此外,集團將結合在文旅、科技及大健康等多元產業領域的優勢,強化產業導入能力。


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