一線城市樓盤重現一成首付!“金九”不再?下半場怎麼玩?

IPO頭條2018-09-13 21:03:59

來源:綜合鎂刻地產、每日經濟新聞,轉載請註明來源


隨2017年“3·30新政”以及後續政策輪番加碼,廣州樓市開始出現下行信號,多盤推出特價單位,以折扣之名行降價之實,有樓盤降價幅度近20%。部分開發商為加速回籠資金,降低購房門檻,一成重出江湖。

多盤降價優惠幅度高達20%

距離“史上最嚴”調控政策一年有餘,廣州樓市上漲動力逐漸熄火,成交量萎縮。據“鎂刻地產”記者(以購房者身份,下同)實地調研多個樓盤發現,近半年廣州部分樓盤價格開始鬆動,多盤以特價房之名行降價之實,降幅在10%~20%。

南沙保利城銷售人員告訴記者,樓盤部分戶型推出了少量特價單位,以74平方米戶型為例,原價約為179萬元,現一口價163萬元,商業貸款可享受額外九六折以及準時簽約享受九九折,最終折後價約為158萬元。折扣力度高達21萬元,降幅達11.7%。


一口價特價單位在南沙樓盤當中較為常見,越秀濱海新城項目南向95平方米原價219萬元,一口價折後為182萬元,其中包含了3萬元鎖定一口價的費用,相當於優惠37萬元。一北向單位折扣力度更大,原價214萬元,折後價為172萬元,優惠42萬元,折扣力度高達19.6%。同時,越秀地產南沙東坡項目1棟和7棟單位推出部分特價,約為171萬元,單價僅為19719元/平方米。

此外,位於番禺的時代柏林項目還推出原價、折後價以及一口價多重優惠,其中一低樓層戶型從4.3萬元折扣到4萬再到一口價的3.6萬元,降幅高達7000元/平方米。

地產經濟學家鄧浩志表示,目前市場上優惠幅度約為7%~10%,是實實在在地降價了,但是並不是所有的戶型都有優惠,開發商只是拿出部分房源做特價。

雙合同屢禁不止

記者實地調查發現,廣州市場仍然存在雙合同,包括南沙保利城、越秀濱海新城、陽光城麗景灣以及番禺時代柏林項目均採取雙合同的形式簽約。上述4個樓盤銷售人員均表示,限價之下,目前廣州一手房市場絕大多數均是採用雙合同的形式簽約,是行業普遍現象。

早前廣州還進行房地產市場亂象專項行動,整治雙合同等違規行為,如今看來,收效甚微。採取備案合同和裝修款合同的雙合同的簽約形式大幅提高了購房者購房門檻。


以保利城74平方米戶型為例,折後價約為158萬元,其中備案價為104萬元,裝修價格51萬元。購房者需支付備案價的三成首付,可一年分期付款,7天內支付10%,剩餘90%的裝修合同款分別在3個月、6個月內以及一年內三個時間點,每次支付30%裝修合同款,每期約為15萬元。


如果支付裝修款合同有壓力,還可以向銀行以及金融機構貸款,很多樓盤均與金融機構合作。越秀濱海新城銷售人員告訴記者,向金融機構貸款可分期1~5年,利率為4.8%。

保利城、濱海新城以及陽光城麗景灣均採取雙合同的形式簽約,如此來,購房者首付門檻提高至五成左右,而備案價與實際銷售價格懸殊的時代柏林項目首付門檻則到七至八成。

“除去備案合同價可貸款的七成,剩餘的都是首付”,時代柏林銷售人員告訴記者,項目備案價僅為1.58萬/平方米,低於項目拿地價格。

如此一來,以443萬元總價單位計算,177萬元為備案合同價,剩餘266萬元則為裝修合同款,貸款僅約為124萬元,剩餘319萬元均為首付,首付比例高達72%!

為減輕購房者的資金壓力,時代柏林推出裝修款合同分期付款,先交付裝修合同款的25%作為首付,剩餘75%裝修合同款進行分期付款。一年半無息分期,這也是目前開發商中分期時間最長的。

重現一成首付

時代柏林超七成的首付比例讓部分購房者壓力倍增,為降低購房者的准入門檻,項目推出一成首付,為購房者首付墊資。不貸款的客戶可在一年半內支付剩餘90%的房款。同時,尚未獲得購房資格的購房者也可通過支付一成首付鎖定房源,等到有資格後再網籤。

但按照規定,無購房者資格客戶不能購房,通過支付部分資金提前鎖定房源的行為並不符合現行規定。

關於一成首付,鄧浩志認為更多的是開發商的宣傳噱頭,按照網籤規定,必須繳清三成首付,最終操作下來應該是首付分期。

另據記者瞭解,調控下部分開發商面臨項目去化以及回款率下降的問題,融資渠道收緊,部分開發商資金壓力顯現。部分樓盤為加快資金回籠,以額度有限為由,拒絕公積金貸款。

保利城銷售人員表示,選擇商業貸款可享受額外的九六折優惠,但是如果選擇公積金貸款,則不享受該折扣。越秀濱海新城更是直接拒絕公積金貸款,銷售人員稱,每個樓盤的公積金額度都是有限的,用完了就需要再等下一批的額度。

而據2月6日廣州發佈《關於維護繳存職工購房貸款權益的通知》,房地產開發企業在申請辦理《商品房預售許可證》時,在申請報告中須承諾不限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款,並在樓盤銷售現場顯著位置公示有關書面承諾,明確告知購房人有選擇住房公積金貸款的權利。對限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房的房地產開發企業和銷售中介機構,由市、區住房和城鄉建設主管部門責令限期整改,並處以一萬元的罰款。違規情節嚴重、拒不整改的,廣州市、區住房和城鄉建設主管部門和市公積金中心將會公開曝光,同時納入企業徵信系統,依法嚴肅處理。

下半場生存法則:現金為王

今年“中考季”,業績普遍飄紅。綜合已發佈財報房企的數據可見,房企盈利水平普遍向好,高梯隊企業獲得了土地和信貸等資源的明顯傾斜。但與業績大相徑庭的是,房地產板塊在資本市場的表現一路下跌,上半年的房地產指數跌幅為28.89%,創造了新低,地產股市值蒸發萬億元。


同時,7月31日中央政治局會議“堅決遏制房價上漲”的樓市定位,也將影響房企對下半年的市場預期。在已公佈的下半年計劃中,不少房企對推盤計劃、融資節奏和拿地規劃作出調整。


陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌表示,重新迴歸到重視現金流管理是當下最重要的事,“房地產企業說來說去就是現金流管理,我們的高週轉也是為了現金流管理。”他表示,大房企所採取的主要態度有三個方面:一是暫停買地,二是現金為王,三是靜候機會。

辦法總比困難多,中小房企為了生存,絞盡腦汁想戰術。一是尋找適合自己的安全墊、觀望;二是放低條件,加盟大企業;三是抓緊賣資產,落袋為安;四是期待找大企業代建、代銷;五是謀求上市,獲得發展空間。

安居客首席分析師張波表示,從國家調控層面,整個基調是“堅決遏制房價上漲”。對於房企來說,要做的就是走量拋貨,預期承擔資金成本不如通過週轉方式來回籠現金流。

而高週轉則是化解風險最根本的方式。不過吳建斌強調,高週轉並不是縮短工期,並不是降低品質,而是很快地通過銷售把錢收回來,然後用這個錢把原來買地的錢付清了,並用更多的錢推動工程建設。吳建斌還表示,房企還是要買地,土儲是房企的核心競爭力。

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情商高的人,都很會“發脾氣”?

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