北京公積金新政傷了誰?

中國金融四十人論壇2018-09-23 05:08:21

昨晚(13日),“北漂”年輕人們的朋友圈,都被一條消息刷屏。



9月13日,北京住房公積金管理中心發佈了多項重磅文件,將對未來市管公積金的提取和貸款使用產生重大影響。


小編注意到,未來使用北京市公積金貸款將“認房又認貸”。同時公積金貸款將與繳存年限掛鉤,每繳存一年可貸10萬元,繳存12年可以貸到最高額度的120萬元。


圖片來源:北京日報新媒體


此外,在公積金貸款提取、首付比例等方面也出臺了大量新規,將對未來希望在北京買房安家的人士產生較大影響。


關於新政調控目的,文件解釋稱,是為了堅持“房住不炒”定位,落實北京城市總體規劃,引導市民合理住房消費,支持市民的基本住房需求,抑制投資投機性購房行為。


文件顯示,這些政策將從9月17日,也就是下週一開始正式施行。


中原地產首席分析師張大偉分析認為,北京公積金新政對剛需影響很大,特別是年輕人。


繳存12年,才能貸120萬


本次新政最引人關注的條例,莫過於貸款額度與公積金繳存年限的掛鉤。


北京住房公積金管理中心相關負責人表示,為體現制度的公平性和公正性,每繳存一年可貸10萬元,最高可貸120萬元。如借款申請人為已婚的,核算貸款額度不會相加得出,而是以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。


也就是說,如果22歲大學本科畢業後進入職場,就職後開始繳存公積金,正常情況下可貸滿120萬需要繳存12年,也就是33歲左右。


這位負責人說,


“這主要是為了引導市民合理住房消費,落實‘租購併舉’、‘先租後買’。”


認房又認貸



北京公積金個人貸款未來將執行“認房又認貸”政策。“認貸”範圍擴大到全國範圍內的個人,包括商業性住房貸款記錄、住房公積金個人住房貸款記錄。


也就是說,借款申請人如果名下無住房貸款記錄且在本市無住房的,按首套房貸款政策辦理;凡不屬於首套房情形,被核定為是二套房的,按二套房貸款政策辦理;如果被核定為有兩套及以上住房的,也不予貸款。


新政下調了二套房貸款最高貸款額度,由80萬元下調為60萬元。


首付比例有所提高


每經小編(微信號:nbdnews)注意到,和過去統一的20%首付比例相比,採用公積金貸款購房的首付比例大幅提高,並且將根據房屋性質而有所差異:


購買經濟適用住房的,首付款比例不低於20%;


購買共有產權等政策性住房的首套住房,首付款比例不低於30%;


購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低於35%;


購買政策性住房之外的首套非普通自住房的首付款比例不低於40%;


購買普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低於60%;


購買非普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低於80%。


另外,為了落實北京城市總體規劃有關要求,新政對戶籍在城六區的家庭,在城六區外購房且為首套房的,最高貸款額度在120萬元的基礎上可上浮10萬元、20萬元。


月還款額不超月收入6成


新政規定,根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率,按等額本息還款法計算的月均還款額,不超過借款申請人月收入的60%。


每經小編(微信號:nbdnews)注意到,如果120萬元、25年,按照3.25%的基準利率計算,等額本息的月供是5848元。按照新政倒推,計算了基本生活費的基礎上,月收入至少要達到11230元。


嚴格規範公積金提取


圖片來源:北京日報新媒體


本次新政對公積金提取做出了多項規定:


除了購買位於北京市行政區域內的住房,提取公積金僅限於購買本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市戶籍所在地的省會城市內的住房;


比如你戶口位於山東菏澤,那麼提取北京的公積金後只能用於購買菏澤或者省城濟南的房產,而沒法用於購買青島的房產;如果戶口位於江蘇宿遷,就只能買宿遷或者省城南京的房子,而沒法購買蘇州、無錫等城市的房產;


為了遏制以大病等方式造假騙提,原則上取消重大疾病提取


對違規提取住房公積金的繳存職工,管理中心立即凍結其住房公積金賬戶,責令其全額退還違規提取的金額,將個人信息記入不良信息庫,自違規行為發現之日起五年內不予辦理住房公積金提取、不予受理住房公積金貸款申請。


專家分析:管控嚴厲,對剛需有影響


多名分析人士表示,此次新政調整對剛需族有較大影響,畢業不久、家庭經濟實力較弱的年輕人尤受衝擊。這也符合落實“購租並舉”制度,引導剛畢業的人多租房的政策設計意圖。


易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,北京此次出臺公積金貸款政策,充分說明房地產政策管控依然是比較嚴厲的。這既符合公積金貸款的政策大思路,也符合房地產市場的管控內容。


圖片來源:視覺中國


中原地產首席分析師張大偉表示,此次北京公積金新政顯示出北京公積金政策全面收緊。但他同時指出,目前北京純公積金貸款佔總體交易比例並不高,年輕剛需購房者將是被此次新政顯著影響的群體。按照北京目前平均購房年齡計算,本次新政後,相關購房者或將增加12萬元利息支出。


張大偉指出,當下北京市場平均購房年齡在28歲左右,若以本科畢業開始繳存計算,按照新政貸款只能50萬左右。本來公積金貸款額度就很少,按照這個政策,公積金將基本離開剛需。


貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,此次北京公積金政策的調整會進一步減弱需求。在二手房交易中使用公積金貸款加商業貸款組合貸的方式佔多。在目前商業信貸保持緊縮的狀態下,消費者本身的購買力就受到制約。公積金政策調整不僅影響低總價剛需市場,還會對換房鏈條“釜底抽薪”影響中高端改善市場。(本文來源:每日經濟新聞)


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