公積金可望不可即之後,北京樓市何往

財經雜誌2018-09-23 07:56:08

公積金貸款門檻大幅提高之後,受影響最大的是首套房和低價房的購買者


《財經》記者 王博 實習生 吳瓊 |文 馬克 |編輯


9月13日, 管理中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(下稱《通知》),對北京市首套、二套房公積金貸款額度、首付比例以及提取方式、提取原因都做了調整,並將於9月17日開始執行。



這個《通知》被網民稱為史上最嚴。一家資管公司CFO對《財經》表示,新政的主要目的是控房價,但直接影響到剛需購房者。


從北京鏈家成交數據來看,今年1-5月份,北京全市成交量進入恢復性增長階段,但增幅有限,房價基本平穩。6月份以來,房價依然維持小幅波動,連續三個月成交量下降,月均環比下降20%左右。


貝殼研究院院長楊現領對《財經》表示,此次政策調整對市場的衝擊可能會超預期。公積金貸款政策調整後,購房者只能更多使用商業貸款,購房成本增加,部分首次購房者可能因此放棄購房,這會導致中間的換房鏈條斷裂。公積金的貢獻看似不高,但市場傳導效應可能會超預期。


首付提高,貸款額度降低


《通知》規定,北京市公積金貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤,每繳存一年能貸款10萬元。此前,公積金貸款額度最高為120萬元,繳存時間長短和貸款額度無關。


首付方面,《通知》指出,普通住宅首付至少35%,二套普通自住首付比例不低於60%,二套非普宅首付不低於80%。二套房的公積金貸款,開始實行認房又認貸政策,也就是說,購房家庭名下無住房貸款記錄(包括商貸、公積金貸)且在本市無住房的,按首套房貸款政策辦理,凡不屬於以上情形的,都屬於二套房,公積金貸款將按二套房政策辦理。值得注意的是,新政一出,在北京沒有住房卻在外地有購房貸款記錄的借款者,在北京購買首套住房,也將按照二套房貸款政策辦理公積金貸款。


可見,調整後的公積金貸款就和商貸一樣,實行了差別化的首付政策,但是,《通知》中也指出對於共有產權房、經濟適用房仍分別給予不低於30%、20%的較低首付優惠。


《通知》中還指出,借款人戶籍在北京東城或西城區的,購買城六區以外的首套住房,最高貸款額度可以上浮20萬元。顯然,此條款更多的是為配合北京城市總體規劃的要求,緩解核心區域房價上漲和人口密集壓力。


但是,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,老百姓購房的目的從來都是為了更好的地段優勢、更完善的公共資源。對於北京來說,市中心的優勢難以被公積金的調整而改變,畢竟公積金在整個購房資金裡的比例並不高。來自貝殼研究院的數據,2016年-2017年,北京全市公積金貸款發放額在全部住房交易額中的佔比由9.3%下降到5.5%。在鏈家交易的二手房中,2018年1-7月,公積金貸款在總成交額中的佔比為14%。



低價房買家受衝擊最大


人們最擔心的還是購房成本的增加。如每繳存一年才能貸款10萬元,也就是說,如果一個大學生23歲畢業,存夠120萬的貸款額度要等到35歲。不僅如此,認房又認貸也抑制了二手房的買賣。


來自貝殼研究院的數據顯示,從鏈家成交量來看,2018年(截止到9月13日)公積金以及組合貸的成交量佔全部二手房交易量的比重為58.8%,佔所有貸款購房客戶比例為74.2%。


公積金貸款儘管額度有限,但其利率較低,能夠幫助購房者減輕貸款壓力,這是公積金制度設計的本意。在目前商業信貸保持緊縮的狀態下,消費者本身的購買力就受到制約,《通知》無疑又增加了消費者購房、換房的難度。


其實,在二手房交易中加商業貸款組合貸的方式佔多。來自北京住房公積金網的數據顯示,2017年公積金貸款發放額在總住房貸款新增額(商貸+公積金貸)中的佔比為28.2%。而近年來公積金貸款發放餘額逐年下降,來自北京住房公積金網的數據顯示,2017年公積金貸款發放額為535.78億元,比2016年下降50%。2018年計劃發放480億元,比2017年下降10%。


《通知》表示,新政的主要目的是為了堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,積極引導市民合理住房消費,支持市民的基本住房需求,抑制投資投機性購房行為。


但58安居客房產研究院首席分析師張波對《財經》表示,住房公積金作為職工的購房福利,提取、運用難易,都關乎眾多人群的直接利益,政府也不斷出臺相應政策來保障公積金制度的落地。本次調整中改善型需求會被誤傷,換房需求往往會被視為二套,這對購買者的貸款額度和貸款利率都會有直接影響。北京的公積金貸款上限相比房價來說依然顯得捉襟見肘,如果要提升剛需的支撐力度,提高公積金購房貸款的額度顯得更為重要。


來自貝殼研究院的數據顯示,在2018年鏈家平臺上成交的房源中,使用公積金貸款的購房房源平均總價為444萬元,為各種形式中最低,其次是使用公積金加商貸組合的形式,平均總價為474萬元。


2017年3月以來鏈家成交套數中,400以下低總價房源成交佔比近40%,400-700萬的改善型需求佔比為44%,這兩部分加起來接近84%。楊現領認為,此次公積金貸款政策的調整最直接的影響是400萬以下購房者。使用公積金貸款的購房者多為首次購房的中低收入群體,購房類型偏向低總價,越是總價低,越傾向於使用公積金貸款。


許小樂則表示,《通知》影響下四季度北京房地產市場的情況不容樂觀。《通知》整體上增加了購房成本的,對不同區域的市場都存在負面衝擊。不僅影響低總價剛需市場,還會對換房鏈條“釜底抽薪”影響中高端改善市場。在當前新房、二手房市場都略顯低迷的情況下,需求端的減弱進一步影響開發商出貨。近期大量限競房集中推盤,導致市場供給集中上升,此時再撤去公積金的“梯子”,直接影響開發商去化率。


但他同時認為,主要二線城市市場都處於相對平穩的階段,北京政策複製到其他城市的可能性不大。




附表:北京住房公積金新政後的六大變化


資料來源:根據公開信息整理


精彩推薦

大家都在看:


疑似龍門石窟佛首現身紐約拍賣會,流失文物海外追索難在何處?

昂貴的iPhone,失速的蘋果

美排查部分中國海外引進人才,中美科技交流添變數

長租房擴張陰影:中介借力消費金融,餡餅還是陷阱?

創新葯闖關:關乎中國藥業未來的事,做起來有多難?

責編  |  蘇月  yuesu@caijing.com.cn

◤本文為《財經》雜誌原創文章,未經授權不得轉載或建立鏡像。如需轉載,請在文末留言申請並獲取授權。◢

閱讀原文

TAGS: