棚改大限將至,這些城市最危險

政商閱讀2018-10-11 20:35:09

作者:凱風

來源:國民經略(ID:guominjinglve)


政策轉向,比預想中要快很多。  

 

近日,國務院常務會議明確指出:

 

因地制宜調整完善安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要儘快取消貨幣化安置優惠政策。對新開工棚改項目抓緊研究出臺金融支持政策,嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行為。

 

這是繼今年6月國開行收歸棚改貸款審批、7月住建部定調棚改貨幣化“因地制宜”之後,再一次從最高層面對棚改政策進行定調,而且政策基調更加嚴厲。

 

這些政策傳達的信息再明確不過,那就是棚改貨幣化加速退潮,房價暴漲的再無遊移空間。一個“儘快取消”,一個“嚴禁”,這顯然不是某些自媒體所認為的“棚改悄悄迴歸”。


事實上,棚改大限將至。棚改貨幣化已經熄火,棚改離2020年的收官之年也已為時不遠,三四線的房價何去何從?

 

01

大限之一:棚改貨幣化退潮

 

離2018年結束還有不到90天的時間,但棚改貨幣化退潮已經塵埃落定。

 

與兩個月前住建部對棚改的定調相比,這一次國常會的基調更加明顯。

 

其一,棚改貨幣化退潮要全面加速。


國常會要求房價上漲城市“要儘快取消棚改貨幣化政策”,而兩個月前住建部還只是“有針對性地及時調整棚改政策”。多了“儘快”兩個字,不只是修辭上的文字遊戲,而是政策收緊的信號。

 

其二,取消棚改貨幣化的範圍擴大。


雖然這兩次都說要“因地制宜”,但大環境已經完全不同。兩個月前的“因地制宜”,背後有“商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置”的註腳,為一些城市留下空間;這一次,沒有提及這一點,倒是與“儘快取消”的基調相一致。

 

其三,棚改亂象將會得到整治。


嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行為。言外之意,就是棚改亂象滋生,需要大力整治。這其中最典型的是莫過於地方肆意擴大棚戶區改造範圍,無論是不是危房舊房,乃至建設良好的城中村、居民樓,全部納入拆遷範圍,以此擴大棚改範圍。


短短三個月內,政策為何收緊到如此地步?

 

最主要的一個原因是,三四線去庫存基本完成,棚改貨幣化退出順理成章。

 

從全國數據來看,目前全國百城樓市庫存已經跌回2011年的水平,全國性的去庫存已無必要;


從三四線城市數據來看,目前三四線城市庫存普遍跌回到9年前,棚改貨幣化去庫存也無繼續的必要。

 


事實上,過去以高庫存著稱的呼和浩特已率先“全面取消去庫存”,長春更是率先取消“棚改貨幣化安置獎勵”。

 

棚改貨幣化全面熄火,三四線樓市早已是強弩之末。部分三四線城市已經開始降價,甚至出現因為降價而導致的退房潮。

 

02

大限之二:棚改終極收官

 

比棚改貨幣化退潮更具深遠影響的,是棚改必然有一天會收官。         

 

先來解釋下,很多人搞不清棚改與棚改貨幣化的區別。棚改是棚戶區改造,拆舊建新,本身是個民生工程,而棚改貨幣化是最近兩年新發明的棚改安置方式。

 

以前棚改,基本都是用新房來安置拆遷戶,“以房換房”,不會製造新需求,未必會刺激房價上漲。貨幣化安置,拆建之間有兩三年的建設週期,拆遷戶拿到錢之後只能在現有市場購房,手握重金的拆遷戶入場,自然刺激市場情緒,推動房價上漲。


換句話說,棚改貨幣化相當於央行對三四線樓市定向放水。大拆大建加上大補貼,加上房價普漲的情緒驅動,從而徹底激活三四線樓市,引發新一輪的全民搶房潮。

 

從數據上看也是如此,2008-2012年我國改造各類棚戶區1260萬套,2013年是320萬套,2014年是470萬套,這6年改造總量超過2000萬套,但對房價的刺激極其有限,因為當時的改造基本都是“以房換房”式的安置,基本沒有貨幣化補貼。


我們在前面說過,棚改收官之年是2020年,為什麼說是2020年?

 

根據2014年3月發佈的《國家新型城鎮化規劃(2014~2020年)》,明確到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。

 

在此框架之下,2014-2017年,我國推出1800萬套的棚改計劃,並且超目標完成。隨後在2018-2020年,又提出1500萬套的棚改任務。到2020年,全國性的棚改將基本完成。


這意味著,從2005年開啟的棚改,將會在2020年徹底結束。屆時,既無棚改貨幣化定向放水的加持,甚至連棚改都將失去的三四線城市,將會徹底暴露其本來面目。

 

或許,不用等到2020年,目前已有不少城市完成棚改任務。有城市早已沒有棚戶區,有城市在改造中將一些根本不符合棚戶區條件的房子混入其中。

 

過去在棚改式放水的刺激需求下,或許還會睜一隻眼閉一隻眼,當棚改進入強監管節奏,這些小動作也將玩不轉了。

 

03

哪些城市最危險?

 

樓市上行期和下行期的玩法,完全不一樣。

 

在上行期,中國式房價上漲,向來是皆大歡喜式。貨幣放水和情緒驅動的雙重效應,讓三四線也能獲得與一二線相同的上漲能量。

 

但當樓市進入下行期,邏輯就發生變化。這個時間點,看的不是誰還能上漲,而是誰抗跌能力更強。


顯然,經濟、資金、產業、人口全部佔優的一二線城市最有一塌糊塗、產業缺乏成長空間、人口外流相當嚴重的三四線城市最危險。

 

所以,哪些城市最危險?

 

其一,棚改貨幣化安置比例越高的地方越危險。


貨幣化安置比例越高,就意味著放水的效應越強,過去房價上漲來自於放水效應的因素就越多。如果以棚改貨幣化為特徵的定向放水暫停,那麼這些城市房價也會最先遇到挑戰。



從全國範圍來看,黑龍江、吉林、內蒙古的依賴度最高,新疆、陝西、貴州、寧夏次之,湖南、雲南、青海、甘肅、山東、山西、湖北的比例也都不低,這些省份的三四線城市面臨的調整壓力較大。

 

其二,經濟基本面較差的城市,未來最危險。


以最近陷入風口浪尖的湖南耒陽市為例,耒陽2018年上半年財政收入僅為10.63億元,比去年同期下降了23.36%。受此影響,耒陽國庫資金嚴重不足。

 

耒陽不是孤例,反而是更廣泛的三四線城市的代表。


這兩年,在棚改貨幣化的刺激之下,很多小城市土地財政暴漲,房地產對經濟產生一定拉動作用,掩蓋了其經濟基本面持續下行的趨勢。如今棚改貨幣化熄火,基本面將要全部被裸露出來。

 

其三,人口持續流出的地區,未來房價也很堪憂。


眾所周知,人口是房價的長期基本面,失去人口的支撐,房價勢必將會回落。即使在大放水下,房價能夠暫時上漲,但如果未來無人接盤,房價也只有黯然落幕的下場。



從澤平宏觀梳理的數據看,2011-2017年全國至少有225個地區人口淨流出,人口淨流出地區主要集中東北地區、中西部的大部分地區以及東南沿海的非核心城市等。這些地區的三四線城市的房價前景存在極大的疑問。

 

04

這些三四線有一定抗跌性

 

棚改貨幣化退潮,三四線城市大多都要涼涼,但不是全部。

 

有一些三四線城市,或者擁有較好的經濟基本面,或者背靠一二線大城市,或者在區域具有較強的核心輻射力,其樓市還能得到較強的支撐。

 

其一,環京環滬環廣深城市群。


中國的城市運動,必然是向核心城市群集中,京津冀、長三角、珠三角正是最大的城市群。這些城市群已經相互連為一體,樓市具有一定的共振屬性,衛星城市可以享受到一線城市的溢出效應,因而房價也能得到一定支撐。


比如東莞之於深圳,佛山之於廣州,太倉、嘉興之於上海、燕郊之於北京。雖然燕郊房價腰斬,無人問津,但這是前期過度投機與後期政策過度收縮所致,長期來看,燕郊房價仍有一定空間。


從城市燈光圖上也能看出,燈光越稀疏越孤獨,房價的支撐力也就相對較弱。

 

其二,強省會周邊的三四線。


強省會之所以值得強調,有兩個原因,一是中國的城鎮化還沒完成,人口向省會及其衛星城市的集中仍是大勢所趨,二是目前中西部省份紛紛集全省之力打造省會,以省會作為最為矚目的閃光點,那麼省會周邊的三四線城市也能享受到一定的溢出紅利。

 

以首位度(省會GDP/全省GDP)來看,銀川、西寧、哈爾濱、成都、武漢、西安、長沙、昆明、合肥、貴陽等相對突出。



當然,並非所有首位度高的城市都是強省會,比如銀川、西寧本身經濟體量較小,經濟發展極不平衡,矮子裡拔將軍,連自身的樓市都存在問題,遑論支撐周邊的小城市?


其三,經濟基本面較好的三四線城市,也有一定支撐性。


全國共有1600多個縣城,但經濟基本面良好的並不多,一些中西部縣城已經陷入經濟負增長、財政收不抵支的困境,大多數縣城也面臨著缺乏產業支撐、人口持續外流的雙重困境。



這方面,可用全國綜合城市百強縣排名作為參考。雖然百強縣有100個之多,但大多數都集中於東南沿海城市,分佈並不均衡,比如江蘇就佔據了1/4強。

 

05

四個結論

 

潮退了,才知道誰在裸泳。

 

隨著棚改貨幣化和棚改收官兩個大限的到來,三四線城市再一次到了檢驗是否裸泳的時候。

 

其一,不要看誰漲得最歡,要看誰最最抗跌。這方面,一線城市優於絕大多數的二線城市,二線優於幾乎全部的三四線城市,三四線城城市裡,有經濟支撐、城市群概念、強省會概念的有一定抗跌性,什麼都沒有的偏遠小縣城,是最危險的。

 

其二,經濟下行、財政負增長、人口持續流出的三四線城市不要碰。這些城市,既無經濟基本面,也無人口基本面,連本身財政都難以維持,房價的泡沫程度最高,泡沫破裂的風險也最高。

 

其三,棚改貨幣化程度過高的省份也要警惕。棚改貨幣化,歸根究底,就是央行對三四線定向放水。靠放水支撐的資產價格上漲疾如迅雷,但在潮水退去之後的調整也會一瀉到底。

 

其四,請記住核心城市、中心城區、剛需屬性三原則。屬於核心城市的,非偏遠郊區的,有剛需居住支撐的區域,抗跌性最強,反彈也會最快。相反,連燈都不亮的偏遠郊區,沒有任何實際居住支撐,這樣的區域跌得也會最快。

所以,現在早已不是矇眼狂奔的時候,想從房價上薅羊毛已經不是那麼容易,每個人都要做好萬分謹慎的準備,守好財富。

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