突發!廣州大跌1.1萬/㎡!昆明23宗地取消交易!全國土市量價齊跌!樓市這次真的涼了~

安徽樓市2018-10-18 21:24:16


似乎,一夜之間,穿梭在街頭巷尾的人們都裹緊了衣服,以抵禦這驟降的氣溫。


同天氣一樣,樓市溫度還在降,用一首《涼涼》來紀念當下的市場一點也不為過。


從樓盤打折開始,到直接降價維權,下半年的樓市一路跌跌撞撞,然而這才只是開始,近期,全國也開始風起雲湧了~



全國少見!昆明史詩級叫停

23宗超千畝地塊中止交易


9月10日,昆明市國土資源局掛出了西山區福海街道23宗國有建設用地使用權交易公告。一次性出讓23個地塊,總面積約1291畝,總交易起價達到102億!



這批土地裡包含了11宗住宅用地、11宗商業用地和1宗教育用地。其中一宗用地最高樓面價達到11988元/㎡,這一樓面價也將超過中海曾在昆明創下的11519元/㎡樓面價紀錄。



消息一出就掀起了軒然大波。因為如果成交,將雙雙刷新昆明總價地王與最高樓面價記錄,成為昆明的新地王。


自拍賣公告發布後,當地自媒體已經備好了土拍搶地的專題報道,標題就叫:“史詩級”土拍!全國少見!



然而,土拍卻來了個大反轉。



相比較之前太原8幅黃金地塊全部、土市爆冷,此次昆明土拍直接叫停!


10月9日,昆明市國土資源局網站發佈中止交易公告,原定於10月11日網上拍賣的草海片區23宗共1291.28畝地全部因故中止交易


瞬間,業內一片唏噓。在距離原計劃交易時間僅剩兩天的時候中止交易,但這似乎又並不意外。


據悉,這批土地的出讓門檻相當高


23宗土地須統一規劃、統一開發、整體競買,地塊交易起價為102.23億元,競價階梯為10800萬元


土地競得人在建設市政道路、溼地、綠地、學校等相關市政及公共基礎配套設施外,還須確保引入至少一家世界500強企業參與項目的開發建設和運營管理


面積大、總價高、開發門檻高,這勢必會影響開發商對地塊的判斷,由此也可以看出,現在拿地是愈發謹慎了!



地價腰斬、土地流拍!

全國土地市場大幅降溫


山雨欲來風滿樓,不僅昆明,全國很多城市土地市場都有不同程度的降溫。


10月10日,廣州一次性推出5宗商住地。其中3宗地塊以底價秒成交”,最火的長嶺居CPPQ-A1-3地塊經過一番爭奪之後,最終被深圳天健以10.6億元斬獲,摺合樓面價16648元/㎡,溢價約為11.5%,要知道,該板塊之前成交最高樓面價達27274元/㎡,該地價幾近“腰斬”


最終5宗地塊總成交金額為41.7億元,較早前動輒超百億元及兩百億元的土地出讓額相去甚遠。當地媒體用“平淡收場”總結了此次土拍結果。


9月21日,浙江省嘉興市推出五宗地,最終,兩宗地直接流拍,還有三宗地被當地房企託底成交



8月17日,南京土拍,江北3幅優質地塊拍賣,地價大降1.3萬/㎡;


8月10日,山西太原8宗優質地塊流拍,有望拍出地王,結果全部流拍


8月10日,杭州臨安區的三幅地塊出讓,均以底價成交。5月,臨安2幅地塊流拍



根據中原地產統計數據,2018年前三季度,全國300城流拍446宗住宅用地,總規劃建築面積5645萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍



中國指數研究院相關負責人表示,“從流拍佔比來看,三季度流拍面積佔總推出面積的比重為9.3%,達近年來的最高值”。


此外,前三季度,全國300個城市住宅用地成交樓面均價3881元/㎡,同比下跌6.5%,溢價率為18.3%,較去年同期下降21.1個百分點



合肥土地成交量價創近3年最低值

房企拿地迴歸理性


同樣,合肥也沒能逃脫土市降溫的“浪潮”。


據安徽樓市統計,2018年1-9月期間,合肥(含四縣一市)共成交85宗地塊,總成交面積6535.4448畝,總成交金額4600804.183萬元(合約460億元),平均地價703.98萬元/畝



對比近4年同期土地成交數據來看,2018年1-9月合肥土地成交量、成交金額、成交均價均為近三年來的最低值



其中,土地成交總面積同比去年減少了約3000畝同比下跌31%;土地成交總金額同比去年減少了227億,同比下跌33%


土地均價方面,由於受到限價政策影響,近3年來合肥土地成交均價都在連續下跌除此之外,合肥從6月28日到8月30日兩個月時間內,有6塊地因未達底價而流拍,2宗地無房企報名。



不過,合肥土市雖然有降溫的跡象,但同市場一樣,是有分化的,優質地塊依然會被搶奪。


9月28日的土拍就能看出,近30家房企“火拼”,競爭激烈,最終綠城重回合肥,陽光城合榮盛首進合肥,一掃之前的市場陰霾,可謂是強勢翻盤



然而,搶歸搶,各大房企拿地開始迴歸理性,不再高預期拿地,成交地塊的樓面價都沒有新突破,較同板塊都是低價拿地。這對接下來合肥的樓市走向也是一種信號!



全國土市齊“涼涼”

三大現象釋放重大樓市信號


實際上,回顧房地產市場近年來的發展情況,土地市場大幅降溫並非第一次出現,2011年-2012年百城住宅用地曾出現流拍高峰,2014年-2015年又有一陣土地流拍潮湧起。



這兩次流拍之後,都是房地產市場進入谷底,成交量下滑,價格下降的時候。2018年地產市場流拍再現,且流拍建築面積及流拍率不斷擡升,均達到了歷史高位


其實土地市場的表現並非沒有先兆,從年中開始,以碧桂園、保利等為代表的龍頭房企,已放緩拿地節奏,土地市場隨之轉冷,流拍愈演愈烈。


為什麼會土地市場會出現這樣的反轉,有開發商曾直言:不是不想拿地,而是拿不動地了。


1
土地出讓條件嚴苛影響房企拿地


2017年,土地市場的土拍政策頻出,限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要內容。


今年以來限房價、競自持等方式幾乎成為部分城市土拍的標配。


對於企業來說,這些限制條件對項目盈利和週轉帶來了壓力,對企業資金支持提出了更高的要求,企業拿地更加謹慎。


2
價高,房企盈利空間被壓縮


2012年以來百城住宅用地成交樓面均價持續上漲,2017年達到歷史最高值,超過5000元/平方米,2018年1-7月樓面均價雖有所回調,但仍處歷史次高位。


2011年至2018年7月百城住宅用地推出樓面均價同比漲幅

圖|數據來源:CREIS中指數據


在限價的市場背景下,偏高的地價無疑明顯壓縮了企業的盈利空間,降低了企業拿地積極性。


3
融資環境趨緊,房企資金鍊變得緊張


近幾年,百強企業在追逐規模擴張的同時進一步提升了負債水平,負債壓力加大,如今,有些房企不得不面對融資渠道收緊,償債高峰來臨的問題。



今年起,國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等因素,導致房企的資金越來越緊張,拿地積極性減弱,從而導致土地流拍數量增加



當下,開發商不會像以前一樣擡高價去搶優質地塊“地王”,或者是買入價值不高的低價地。


未來是漲跌分化有價值的地方會遭瘋搶,沒有價值的地方會無人問津,所以要挑著開發,精準出擊而非廣撒網。


接下來是“”,房住不炒,不讓大漲大跌,勢在必行



樓市拐點正真切反映在土地市場上,如今調控政策持續發力,房企融資壓力日漸嚴重,企業觀望情緒愈加濃重,普遍放緩新增拿地力度,土地市場轉冷必然會趨於常態化。


 10.14西南片區看房團招募中 

途徑樓盤:融創城--啟迪科技城·水木園--金科博翠天辰--信達公園裡--濱湖金茂悅

集合時間:10月14日下午1點
集合地點:安徽大劇院

參與方式:掃碼報名




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