財經觀察 | 土地市場趨冷房地產市場進入拐點時刻?

中國產經新聞2018-10-20 10:16:47


摘要:近來,土地市場存在一個突出的現象:即高總價住宅地塊基本都被拿下。


本報記者 陶婭潔報道


近來,土地市場存在一個突出的現象:即高總價住宅地塊基本都被國資房企拿下。

根據中原地產的數據顯示,國資房企成為拍高價地的主力軍。據該機構統計,截至9月中旬,今年全國50宗高價住宅地塊總價約2384億元,國資佔比達67.3%;非國企主導房企投入資金為769.15億元,佔比32.7%。而成交價超過45億元的住宅地塊共有21幅,全部由國資或有國資入股的房企獲得。

土地市場趨冷

為什麼會出現上述現象?

“從土地屬性看,複雜的住宅土地屬性是逐漸退出大宗地塊市場的重要原因。”中原地產首席分析師張大偉對《中國產經新聞》記者表示,在大宗住宅地塊中,配套租賃租房、保障性住房等不可售面積比例越來越高,在這種情況下,民企的運營難度將越來越大,並且其面臨的各種不可預知的風險和政策風險也非常大。

知名房地產專家謝逸楓告訴《中國產經新聞》記者,與民營房企相比,國資或有國資入股的房企,由於資金較充裕,因而在土地市場上也更為進取。

在2018年,許多房地產企業都面臨著融資難題。不僅各種融資渠道在收緊,而且融資價格也在上升。一方面,房地產股產生了不小的跌幅。過去熱衷於搶地的部分企業,在2018年全線收縮,都進入了減少拿地階段。另一方面,從土地溢價率看,相比前幾年,單價地王基本絕跡。

在這種情況下,國企利用資金成本與資金週期的優勢,在土地市場拿地。“在融資困難的語境下,國企擁有天然的融資優勢。更為關鍵的因素是,當前的房價較為堅挺,房地產投資收益明顯,而股市相比之下顯得較為低迷。國企可以通過獲得優質土地資源達到資產增值的目的,同時也不排除財務投資的可能性。”謝逸楓說道。

民企何去何從

在後市不明朗的情況下,民企未必敢繼續拿地擴張。但國資房企因顧慮相對較少,同時能拿到相對便宜的資金,敢於在土地市場上出手,因此會獲得一些不錯的項目。基於此,一些民企甚至會想辦法背靠國企。

謝逸楓認為,土地市場“國進民退”的現象本質上可以看作是救市行為。一方面地方政府的土地財政收入、土地成交下降,國家隊進入土地市場,可以解決土地賣不出去的問題。另外一方面這也解決了未來土地市場供求關係緊張的局面。展望未來,房地產市場土地資源的集中和壟斷會更加明顯,不僅是上市房企之間,未來國企和民企之間的競爭也會更加激烈。

“總體來說,未來民營企業發展的機會還有很多。預計今年第四季度仍會有一些支持民營企業發展的政策出臺,一些大型民企想要拿地仍有很多機會。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國產經新聞》記者說道。

土地市場何去何從

值得注意的是,在國企頻繁拿地的情況下,土地市場出現了一股“寒流”,即全國各地事件頻現,流拍節奏加快,一二線城市“地冷價跌”的現象明顯。

數據顯示,2018年1~8月,全國300城共推出各類用地18468宗,流拍890宗地塊,佔推出土地宗數的4.8%,較2017年上升1.2%。比如,嘉興市於9月21日舉辦的土地拍賣會,只用了十幾分鍾便草草收場,此次出讓的5宗住宅用地有3宗以底價成交,2宗流拍。同日,濟南市16宗土地拍賣,有7幅流拍。而9月20日濟寧市出讓5宗地塊,有2宗流拍。

其中的主因和上述地產市場“國進民退”的原因有不謀而合之處,即融資環境趨緊,房企資金壓力增大。Wind數據顯示,2018~2021年四年間,房企償債壓力分別達到3720億、4262億、4467億和4971億。而這相比於2015年和2016年,償債壓力增加了5~10倍。負債率飆升的同時,房企融資規模也在逐步緊縮。同策諮詢研究院監測數據表示,在2018年前7個月,40家典型房企融資總額達到4105億元,相當於2017年下半年融資體量;今年1~8月,全國房企一共融資了7390億,同比減少9%。其中,8月融資總額只有744億,同比下降了23%。同時,股權融資凍結、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴格監管。在此背景之下,各大房企均提出了去槓桿的目標,而這最直接的影響體現在土地投資上。

另一方面,有分析指出,此輪流拍事件是房產市場理性降溫的體現。2018年,“強監管,穩貨幣”的地產市場大環境不會改變,政策加碼,市場趨嚴,宏觀經濟下行壓力仍存。年內土地流拍狀況持續發展,或將對房產投資、地方財政等產生一定製約。

融資收緊、土地流拍對房地產市場會帶來哪些影響呢?有分析指出,由於房地產調控政策一直在出臺,且當前全國絕大多數城市的房價還在上漲,在這種情況下,房地產開發商對未來房地產市場基本處於遲疑的狀態,既不敢放棄已有的市場,也不敢貿然加大房地產市場投資,他們會靜觀一下之後才做決策。

對此,公眾號“吳曉波頻道”撰文指出,未來的一段時間內,地價或將進入到一個下跌通道。根據統計數據顯示,今年上半年,全中國20家代表房企的拿地成本同比下降了16.7%,其中,一線城市同比下降19.1%;二線城市同比下降7.5%;三四線城市同比下降18.1%。另一方面,一個潛在的可能性是,土地流拍會導致新房的供應量減縮,未來甚至有可能進一步推動房價上漲。



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