三四線樓市即將大幅回調,過年返鄉,切勿買房!

龍門2019-02-10 17:37:56

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作者:  柯談


來源: 柯談地產觀(ID:lincokk)


豬年將至,神州大地再一次開啟了最大規模的人類遷徙。一切遷徙都是為了生存,動物如此,人類也不例外。


每到年關,上海都會格外的清淨,空空蕩蕩的地鐵,稀稀疏疏的人流,冷冷清清的街道,商鋪關門,菜場歇業,吃個早點都成了奢望,絲毫沒有繁華都市的感覺。一向愛湊熱鬧的上海人頓時深深懷念那些在滬打拼的外鄉人。一座城的繁華與硬件無關,完全取決於人氣,如何聚攏人氣才是我們每座城市崛起的必修課。


春節,應該是三四線小城一年之中最熱鬧、最富有、最有人氣的高光時刻,返鄉大潮攜帶著人流、信息流、資金流蜂擁而至。所有開發商都會摩拳擦掌、虎視眈眈,打折促銷、買房送車、好禮多多、優惠多多,目的只有一個,死死套牢這幫最有錢的接盤俠,然後釜底抽薪、逃之夭夭。


如果你正準備啟程返鄉,我想和你說,回家孝敬老孃是應該的,但千萬別被開發商的花拳繡腿迷惑,三四線樓市高潮已過,銷量大幅下跌即將到來,切勿把多年打拼的積蓄浪費在買房上,否則,你將永無翻身之日!


1

的遺產


2006年起,我國針對各地棚戶區開始集中改造,但進度緩慢,到2014年底之前,共改造完成了2080萬套,2015年舉國上下掀起了轟轟烈烈的去庫存浪潮,2015-2018年全國累計開工了2442萬套,過去至少10年的工作量,如今4年就全部完成了。

2006-2018年,全國累計共改造各類棚戶房超過4500萬套。而根據住建部的普查數據,截止2012年末,全國城市和建制鎮中,各類棚戶區住房只有4200萬套。


也就是說,截止2018年底我們完成的棚改量已經超過官方認定的棚戶房總數,“超額”完成任務說明兩點問題:一是各地在打著棚改的幌子大拆大建,把“好房子”當做棚戶房拆掉了,二是在完成高層定下的2018-2020年1500萬套之後,棚改就將功成名就、落下帷幕。


正是看到了棚改帶來的負面效應,以及背後的危機,去年7月12日,住建部要求上漲過快的城市,要停止貨幣化棚改,到了12月份,又提出政府購買服務的棚改模式將取消。


根據天風證券的測算,2019年全國棚改資金需求1.3萬億,但在政府購買服務模式取消後,保守估計會有6000億的資金缺口。


因此,各地開始紛紛下調2019年的棚改任務,相比2018年,山西從12.52萬套下調至3.26萬套,河南從50萬套下調至15萬套,四川從25.5萬套下調至15萬套,安徽從28.18萬套下調至21.45萬套,西藏從3.5萬套下調至1.89萬套。


棚改的大門正在關閉,棚改潮消退之後,各地將是何等模樣?看看下圖,你自會明白:


上圖反應的是,2017年各省三四線城市貨幣化安置去庫存佔當年商品房銷售的比重,其中,黑龍江、吉林、陝西分別佔比竟高達驚人的69%、62%、59%,有9個省超過30%,15個省超過20%。


翻譯成白話就是,棚改結束後,全國有15個省的三四線城市商品房銷量會下滑超過20%,9個省下滑超過30%,黑龍江、吉林、陝西、內蒙古將下滑超過50%。


銷量斷崖下跌的結果就是,空置房遍地,房價一撅不正,開發商把高庫存成功轉手之後,三四線的人造高潮重歸平靜,棚改留給當地百姓的遺產就是,人均數套房產和還不完的銀行按揭貸款。


2

2018分水嶺


逢8魔咒從未爽約,2018確實是個砍兒。這一年內外夾擊,內憂外患,川普不叮無縫的蛋,瞅準時機開打毛衣戰,國內經濟疲軟,民企度日如年,樓市股市跌慘,長租公寓爆倉,p2p理財跑路,工資趕不上房租暴漲。


這一年,國內GDP突破90萬億大關,但6.6%的增速卻是1990年之後28年來的新低。2018一季度6.8%,二季度6.7%,三季度6.5%,四季度6.4%,2019會如何,會算數列的人都能預測。


國外總有一些心懷鬼胎的媒體懷疑我們數據造假,對於這種沒有親眼目睹,拿不出證據的胡亂猜測我們堅決反對。當然了,我們可以表態,如果西方國家要造假的話,我們絕不會公開質疑,反而會替他保守祕密。


我國百姓的受教育程度不算高,但是對兩樣東西精通至極,一個是炒股要靠小道消息,另一個就是炒房要跟著週期。


房產週期的普及度絕對比元素週期表要高的多。不論是3年小週期,還是10年大週期,其實都是完全依附在經濟週期之上的。從根本上講,房地產本無週期,經濟起起伏伏,才造就了房地產的人為週期。


不錯,現在又到了經濟的底部,上一輪房地產的終點,下一輪房地產的起點,原本還以為經濟馬車會拋棄房地產這支興奮劑,看來我們都多慮了。


在經歷了2018年下半年各地鋪天蓋地的降價維權之後,我們看到,從11月份起,各大媒體就開始給房地產吹暖風,為樓市託底,為房價回暖造勢,以前是不允許說漲,現在是不允許說跌,人言可畏,眾口鑠金,可以理解。


現在很多媒體都抓住“因城施策”大說特說,左分析右分析,認為這個新創造的詞彙能給我國房地產的健康發展開創一片先河。


其實,他們根本不知道這是一個慣用的老詞,而且是在開啟這輪房地產牛市的大名鼎鼎的2015年330新政中重點運用的詞彙。



調控收緊時,絕不會說“因城施策”,一定是要求“遏制房價過快上漲”,只有在放鬆時,沒辦法直接說,才會用“因城施策”這個詞羞羞答答、遮遮掩掩的表達調控鬆綁的意圖,言下之意就是,各省市你們自己看著辦吧,啥時放鬆你們自己做主,我都同意。


“因城施策”從來都是一個樓市鬆綁的重大信號,高層的智慧和漢語的博大精深全在這裡,只是你不懂而已。


菏澤、廣州、珠海、杭州、合肥、青島、北京紛紛行動,貫徹落實,給樓市撐腰。完全可以肯定,整個2019年都將是各地樓市政策密集鬆綁的一年,從一線到五線都會鬆綁,但效果會截然不同。


2018是個鉅變之年,僅僅從樓市來說,政策從年初萬人搶房的鬆,到年中房價迅速下跌的緊,再到年底紛紛解禁的鬆,樓市像極了過山車。


2018是個分水嶺,對一二線來說,2018將是未來10年房價最低的一年,但對三四線來說,2018將是未來10年房價最高的一年。


3

返鄉or置業


回家過年,是很多在外打拼的年輕人甜蜜的負擔,總免不了會遭遇七大姑八大姨“買房了沒”、“結婚了沒”、“買車了沒”、“升職了沒”的靈魂拷問。從小就和隔壁家孩子比較,而立之年、四十不惑也逃脫不了。


如果你的家鄉是非省會欠發達的三四線城市,那麼,你回家過年的唯一目的就是探親團聚,千萬別被攀比和虛榮心衝昏了頭腦,被開發商的花言巧語和金碧輝煌的樣板房迷惑。


返鄉置業是你必須繞開的坑!


具體做法請參考如下4條建議:


一、不給自己買房


在大城市打拼的你,遭受房東的鄙視,面對高房價的絕望,渴望擁有一處安身立命之所,完全可以理解。這種對房子的極度渴望,很容易讓你在回到家鄉之後,失去理性,衝動買房,以此來逃避現實的壓力。


你應該想到,你用有限的積蓄投資在了三四線小城,你就失去了紮根大城市的機會,你的下一代將會複製你的命運,重新踏上進城打工的旅程,他們將會重蹈你的覆轍,和你當年一樣成為滬漂、北漂、深漂、杭漂。


但是,他們比你還要慘,現在你留在大城市只需要100萬,而20年後你孩子留下來需要的將是1000萬。時間的成本和階級的固化已經無法通過一代人的努力就輕易追趕!


請記住,你現在苟且換來的安逸,必定在20年後讓你的孩子加倍償還。你今天偷的懶,將來全部會變成孩子肩上的重擔。


如果你早已下定決心回鄉發展,那麼也要首選省會,集全省之力做大做強省會城市,是每個省乃至國家下一步的重點戰略,留在省會你還有機會參與整個社會的發展歷程,倘若回到三四線小城,你將失去一切翻身的機會。


二、不給父母買房


子女盡孝、天經地義,讓老家的父母住的舒服自在理所應當,但只需要能保證合理的居住品質就可以了,如果你自己本身並不富裕,完全沒必要給父母置換豪宅,或者購買多套房產、商鋪。


因為,你有限的資金一定要用到最能發揮潛能,最能保值升值的地方,你把錢投到小城市的房產中,就像扔到了池塘裡,濺起的水花轉瞬即逝,深套到哪年,沒人知道。


而2019年,一二線城市將迎來房價止跌回暖的重大時機,你踏空一步,將永遠趕不上這趟開往春天的列車。


三、賣掉多餘的房子


我相信絕大多數人,在老家都不止一套房。小城市只能叫房子,根本不配叫房產。如果不是這輪自上而下的棚改去庫存,三四線的房價10年不漲都是極為平常。


所以,請抓住這個千載難逢的重大契機,在三四線房價最高的時刻,賣掉多餘的房子,在房價重新啟動前,抄底一二線。目前,正是一二線降低落戶門檻,大力引進人才的窗口期,不要放過任何留下來的機會,三四線城市房價最後的瘋狂,正是你人生逆襲的絕佳機遇!


四、投資衛星城


並非所有的三四線都不能投資,環京、環滬、環深的衛星城就具有絕佳的投資潛力,比如北三縣、崑山、嘉興、東莞、惠州。


但投資時機非常講究,一定是要在京、滬、深明顯上漲後,才會外溢至這些衛星城,此外,還有一個先決條件,限購限貸必須放開,房價才會大漲,限價限售這種毛毛雨形不成氣候。


4

情懷or現實


情繫故土、葉落歸根是國人抹不掉的情懷,但在一個快速城市化、資源高度聚集的社會中,只有無限接近中心,站在風口,才有可能不被拋棄,享受時代的紅利。


從本質上講,返鄉置業更多的是一種逃避現實的情懷,而一旦選擇離開,你就已經輸在了起跑線上。


生活的本質就是,在你歷經風霜、面對現實之後,仍然會選擇那個不得已!



本號春節期間休刊10天,即從2月2日休刊到2月10日。在此,祝各位粉絲新春快樂、吉祥如意、身體健康,行大運,發大財!



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