深度好文!縱觀全國土地市場:流拍加劇,市場冷暖自知

價值領地2019-02-11 19:23:11



隨著近兩年調控政策逐步深入,全面降溫,而土地市場也流年不利,各地新聞層出不窮。一直以來,土地市場的變化與房地產市場緊密相關、互為因果。回顧房地產市場近年來發展歷史,土地流拍大量出現的現象並非首次出現,2014-2015年房地產市場冷淡而導致一陣土地流拍小高峰,而進入2018年以來,土地流拍數量和流拍率都達到歷史高峰。(微信公眾號:價值領地)


   現象分析


01

土地流拍高峰再現

各地政府基於財政壓力延續去年以來的加速推地模式,整體供應增加,各類用地成交面積均出現不同程度的增長。但與此同時,隨著房地產調控政策的持續深化,土拍政策頻出,限地價、競自持、競配建、限房價等成為重點城市推地條件,加之償債壓力加大等現狀,房企拿地更加理性,低單價、利於高週轉的優質地塊成為首選,部分附帶條件較多的地塊以及部分非優質地塊遭遇流拍。


2018年土地流拍宗數達到2,229宗,同比去年同期增長108%。供應土地數量與成交土地數量較2017年均有所增加。供應、成交及流拍宗數都超越2016年、2017年,尤其是土地流拍宗數出現了一個小高峰。


土地流拍在2016年、2017年達到近年來低水平,國家在2015年開展房地產去庫存運動,土地市場火爆,各地地王頻出,新聞報道絡繹不絕,時至今日仍記憶猶新。2016年北京930政策打響全面調控第一槍,全國樓市風向至此扭轉、調控全面展開。2017年土地供應和成交達到近年高峰、2018年仍有加劇之勢。

2018年土地流拍城市分佈熱點圖


從圖上看出,土地流拍主要分佈在河南、山東、浙江、貴州、安徽、四川等地,總體上,經濟欠發達或偏遠地區市場熱度不夠,土地被流拍的概率更大。一方面,由於這些地域土地供應數量較多導致房企擇優拿地,流拍較多;另一方面,這些地區房地產市場降溫明顯,房企拿地意願不足。


02

土地成交單價整體有所回落

13年至18年住宅土地成交單價走勢圖(元/平方米)


從圖上可以看出,近五年的住宅土地成交單價整體處於上漲趨勢,同樣在2016年中期,由於高、地王的頻繁出現,個別時間段平均樓面地價達到8,000-10,000元/平方米,而進入近兩年調控階段,平均成交樓面單價有回落趨勢,近期成交價在3,500-6,000元/平方米之間,一方面由於個別城市限地價的因素、另一方面也反映房企拿地趨於冷靜。


03

地價成交溢價率高處跌落

2013年至2018年住宅土地成交溢價率走勢圖


從圖上看出,土地溢價率與流拍量曾反向變化。隨著2015、2016年房地產市場的火爆,土地市場溢價率達到近年來頂峰,100%以上溢價亦是時常發生,主要集中在20%-100%之間,而隨著房地產市場迅速轉冷,土地流拍加劇,土地溢價率持續下滑。


   原因分析


01

全面、強力的調控政策,樓市由熱轉冷

2014至今調控政策概覽


2014年至今的調控算得上是一個完整的房地產週期。本輪調控週期經歷5個調控階段,4次刺激,1次收緊,2個調控目標。2016年217以前在於去庫存、防止樓市過冷,2016年930後則在於避免樓市過熱。


>>2014年930:寬鬆重啟

在“穩增長+去庫存”大環境下,2014年6月起非一線城市限購陸續取消,但市場卻反應平平,仍然是一潭死水。9月30日,以放鬆限貸為特點的全國性寬鬆開啟:二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”,同年11月央行重啟降息。


>>2015年330:寬鬆加碼

市場無明顯復甦跡象,地產投資降至冰點。3月30日,五部委將二套房首付比例降至40%、出售房屋營業稅免徵年限由5年縮短至2年。降低首付比例直接提高了居民槓桿水平,營業稅減免優惠刺激了居民換房熱情,此後央行3次降息、2次降準,全面寬鬆就此開始。可以說貨幣和信貸政策的寬鬆是推動樓市重啟熱度的關鍵,貨幣濤濤,樓市量漲價高。


>>2015年930:寬鬆全面

由於庫存仍處高位,9月30日,四部委再出兩項新政,將非限購城市首套商貸首付比降至25%;同時提高公積金貸款額度、全面推行異地貸。此後商貸首套首付比又降至20%,二套首付比降至30%,央行再度降息降準各1次,利率優惠疊加低首付,信貸處於全面寬鬆狀態。同時,2015年底,中央經濟工作會議提出“去庫存”任務,棚改貨幣化力度加大,一二線城市房地產市場啟動。


>>2016年217:最後刺激

經過前面多輪寬鬆政策,熱點城市復甦明顯,區域分化顯著。2月17日,下調房屋交易環節契稅,是本輪調控的最後一項重大全國性政策,四招“刺激組合拳”出盡,一二線城市房地產市場全面啟動並迅速向三四五線城市蔓延。


>>2016年930:調控重啟

2016年930前後中央對調控定調的關鍵詞是“住房不炒”。


>>調控政策特點:因城施策,長短結合

本輪調控經歷四個強力調控階段,調控呈現核心城市到非核心城市、熱點城市群到非熱點城市群的遷移特徵,調控力度空前。


02

限“土拍”政策催化土地市場降溫

為抑制土地市場熱度和地價倒逼房價上漲的現象,熱點城市陸續出臺土地調控措施,從拿地規則如限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要內容,拿地資金來源、保證金及付款期限、預售管理等方面進行限制,拿地門檻提高。


拿地規則層面:以南京為例,先後推出限價、搖號、限制土地用途、提高自持比例等。限價和搖號在一定程度上抑制了土地價格的非理性上漲,限制土地用途和提高自持比例則加長回款週期。


資金來源層面:上海、廣州等地相繼出臺政策,嚴格約束土地出讓金來源。以廣州為例,“要求商品住宅用地競買資金(含保證金)需為自有資金,不得使用銀行貸款、債券融資、信託資金、資管計劃配資、保險資金”。


保證金及付款期限層面:濟南、福州等提高保證金比例並縮短付款期限。如福州在2016年9月頒佈新規,“將居住用地競買保證金比例從20%提高至30%,並規定全額土地出讓金3月內付清,30日內付50%,90日內付清”。


03

出讓底價不斷上漲,房企盈利空間壓縮

2013年至今全國住宅用地平均出讓底價走勢(億元)


從圖中可以看出,2013年-2016年,土地出讓底價較為穩定,2017年在2016年房價大幅上漲的基礎上,土地出讓底價有所上升從另一方面導致了拿地成本提高,在房價穩定甚至下降情況下,房企盈利空間進一步被壓縮,土地流拍加劇。


04

負債率持續走高、還款壓力加大

2013年-2017年,上市百強房企資產負債率情況

房企未來幾年債券到期規模(億)


從上圖可以看出,房企今年負債率逐漸增加,2017年資產負債率均值達78.9%,較2016年提高2.2個百分點,資產負債率前十名平均負債率達到88%的高水平,償債壓力巨大。而與此同時,受2016年房企大規模發債影響,2018年起房企亦進入償債高峰期,面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等,企業資金進一步承壓,拿地積極性減弱,土地流拍數量增加。


05

融資環境趨緊,資金鍊進一步承壓

2013年至今房地產貸款及個人購房貸款同比增速


銀行貸款為房地產最傳統的融資方式之一,從房地產貸款同比增速來看,2016年12月達到近年來最高點27%,隨後降低,今年來企穩。而在個人購房貸款上來看,2017年3月,達到近年來最高點35.7%,此後快速回落至往年平均水平,極大地影響了房地產商品房市場的銷售量。另一方面,地產企業融資收緊始於2016年10月,公司債發行收緊,此後企業債、私募資管計劃、委託貸款、信託、銀行貸款等渠道先後收緊,地產企業融資在16年3季度後難度加大、成本上升。


融資收緊使行業風險上升。2015-2016年的調控刺激期地產企業融資大幅擴張,這部分債務正面臨到期壓力,融資收緊下可能產生行業信用風險。

房企融資全面收緊政策一覽


06

剪刀差進一步擴大,貨幣流動性趨緊


從上圖看出,2018年8月末,廣義貨幣M2同比增長8.2%,增速比上月末低0.3個百分點,處於歷史低位;狹義貨幣M1同比增長3.9%,增速分別比上月末和上年同期低1.2個和10.1個百分點。貨幣超發是房價上漲的根本原因基本達成共識,2015年中期至2017年中期,每月同比增速都在兩位數,該階段也是去庫存、房價上漲的階段,進入調控期後,M2同比增速持續走低,M1與M2剪刀差持續擴大,說明了貨幣流動性仍偏緊,房企受影響嚴重,“缺錢”成為常態,拿地謹慎。


   影響分析


2018年,“強監管,穩貨幣”的地產市場大環境沒有改變,政策加碼,市場趨嚴,宏觀經濟下行壓力仍存。土地流拍狀況持續增加,或將對房產投資、地方財政等產生一定製約。


01

房價上漲空間相對收窄

土地作為房價中佔比最高的因素,流拍事件頻發,溢價率不斷走低,一定程度上將是房價回調的有利因素。從歷史經驗看,地價和房價並不具備必然的相關性,但不可否認,土地流拍大量出現確是房產市場降溫下行的重要信號。同時,關注到此輪流拍事件是房企重質量、穩利潤的自主理性選擇結果,或將導致市場需求的萎縮,從而限制房價的上漲空間。


02

地產投資承壓,預計將緩慢下行

2013年至今房地產開發投資完成額同比增速情況


2018年以來,地產嚴監控趨勢難改,調控政策頻頻出臺。融資環境不斷趨緊,地產投資多方受限。觀察房地產開發資金來源及開發投資完成額情況發現,今年下半年以來增長略有回落,資金充足率已跌破歷年平均值,且有繼續回落趨勢,印證了房產企業資金短缺的事實。1-8月,地產投資小幅下降,扣除土地購置費後投資增速持續負增長。最近兩個月房屋新開工面積增速和施工面積增速有所回升,意味著樓市嚴控政策下,地產企業通過高週轉模式壓縮了從拿地、建設到銷售清盤的開發流程,碧桂園便是典型的例子。


03

土地流拍或將成為地方財力制約因素

18年地方政府債務餘額及土地收入佔全國性基金收入比


土地流拍高企也是地方政府由於財政支出和債務壓力,急於賣地變現的結果,供應土地面積大幅增加的同時土地溢價率明顯回落。土地出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分,對地方財政制約作用顯著。國有土地使用權土地出讓收入佔全國政府性基金收入的比重,2015年以來上升趨勢明顯,進入2018年,此數值均在85%以上,近幾個月雖然略有下降,但仍處於高位。可見政府對於土地出讓的依賴性已達到空前高度。加之部分地區公共預算收入的稅收方面也過於依賴房地產。隨著土地流拍加劇,或將制約地方財力增長。



在內外環境綜合影響下,對於房企來說,正如萬科喊出的“活下去”,或許正在成為眾多大中型房企的共同目標,否則就會像中宏股份那樣,資金鍊斷裂,面臨退市的慘淡局面。預計未來一段時間土地流拍的數量仍將繼續增加,而土地流拍的增加對房地產市場到底意味著什麼?房企逐漸理性,市場預期逐步轉變,地價趨穩後,“堅決遏制房價上漲”將不會太遠!寒冬已至,冷暖自知。(微信公眾號:價值領地)


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