樓市迎變,世聯深度解析集體土地建設租賃住房試點再擴容

價值領地2019-02-11 19:23:20


 世聯價值研究院 

—— 本文由世聯價值研究院出品 ——

 研究員原創



2019年1月16日,自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。這意味著,通過試點實施方案的城市已擴大至18個城市[1],省級層面則新增了江西、海南、山東、貴州,拓展至15個省市。


業界普遍認為,此次政策釋放的信號非常強。隨著《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)修法工作有序推進,後續集體建設用地改革的力度會更加強化,尤其是在“房住不炒”“多渠道保障、多主體供應、租購併舉”“農村集體土地入市”等背景下,世聯價值研究院(微信公眾號:價值領地)認為,農村土地改革重點將首先在住房租賃市場上發端,後續則可能是共有產權住房,逐步實現農村土地入市完全的“同權同價”。總體而言,此番利好,在“限購”不敢鬆、政策不肯放的高壓態勢下,未來地產業的商業機會或可轉向“集體土地建設租賃住房”。



集體土地


集體土地是指農民集體所有的土地,也叫做勞動群眾集體所有的土地。我國法律規定,農村的土地(包括城市郊區),除法律規定屬於國家所有或已依法徵收的外,均屬於集體所有,農民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬於集體所有。集體土地是中國土地所有制的一種形式。農村集體土地的所有權主體是農民集體,而不是集體經濟組織。我國《土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”。因此,在現行法律體系下,集體土地未經國家徵收,出讓後,不得用於房地產開發等非農業建設,並且國家嚴格限制農用地轉用建設用地。


集體土地建設租賃住房政策重點


“穩地價”“穩房價”“穩預期”

按照房價和地價的邏輯,房價的上漲必然拉動地價的攀升,在短期供需難以改善的情況下,極易造成快速漲價預期,從而進一步推高房價地價。2017年和2019年兩次試點方案著重強調了“房住不炒”“建立多主體供給,多渠道保障、租購併舉的住房制度”,推出的試點城市既考慮了人口流入因素又考慮了房價上漲因素,比如,貴陽、海口雖非人口流入主要城市,但2018年房價漲幅居前10,也被列入試點。此次,自然資源部與住房和城鄉建設部兩部委在審批意見中明確提出,“儘量將項目安排在區位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區域。”因此,當集體土地建設租賃住房入市,其位置佔優、開發成本低、租期靈活的優勢,將有助於緩解供需緊張,使房價、地價漲幅平抑,穩定未來房價預期,實現2018年末住建部提出的2019年“穩地價、穩房價、穩預期”的“三穩”目標,促進房地產市場平穩健康發展。


新增5試點城市十年月住宅租金統計(元/平米•月)

數據來源:世聯EVS及WIND數據庫

附:5城市中平均住宅租金最高是福州,是唯一達到30元/平米•月的城市,其他由大至小分別為海口、青島、貴陽、南昌。10年來,租金平均環比上漲最快為海口,達到了5.5%,其次福州5.3%,其他為南昌、貴陽、青島,值得注意的是,青島租金近十年表現最穩定,租金平均環比上漲僅為1.9%,甚至略低於我國10年CPI平均水平2.2%。數據反映出,沿海開放城市租金水平高於內地,尤其海口因有國際旅遊島和自由貿易港優勢,租金從2009年的21元/平米•月一路上漲至2018年的35元/平米•月,超過了政治、經濟實力遠勝於它的青島;相較南昌、貴陽兩市,雖然南昌比貴陽經濟略好,然而貴陽是一山地城市,平地少,城區人口集中,住宅供需趨緊,加之近年來大數據產業快速發展、宜居的氣候和優美的城市環境,因而,租金優於南昌;因此,租金水平與上漲並非只與經濟發展相關,還取決於地區的發展前景、宜居程度等因素。也因此,數據表明國家在確定試點城市,既考慮了人口流入、租金上漲還考慮了城市未來發展前景等因素。


新增5試點城市2018年月度住宅租金環比上漲示意

數據來源:世聯EVS

附:5試點城市中2018年租金月環比漲幅基本在±4%以內。其中,青島4月份的租金漲幅為五城市中全年最高達到5.08%;同時從週期上看,除貴陽外,其他四城在租金漲幅表現出典型的“金三銀四”和“金九銀十”現象,特別是青島和福州,三四月和八九月的漲幅尤其突出,這也側面反映出,青島和福州的教育資源和人才吸引力要強於其他城市;貴陽租金跌幅最大,其12月租金跌幅達到-3.75%;南昌租金為5城市中最穩定,全年環比漲幅未超過3%,跌幅也未超過1.5%。總體來看,沿海開放城市月住宅租金整體漲跌幅大於內陸城市,但內陸城市全年租金更穩定。同時,數據表明國家選擇試點城市或也考慮了年內租金漲幅變化因素,比如青島雖10年來租金表現穩定,但年內租金週期性漲跌最大。


動態監測、規範管理

房屋租賃與買賣不同,其低值、分散、二房東、租客流動性強、多為私下交易且很少備案的特點,導致政府監管難度極大,尤其是城中村、小產權房的房屋租賃更是亂象重生,既不利於租金監測,更不利於社會管理。此次政策提到,“要落實試點城市人民政府主體責任,統籌推進試點工作,要將項目選址、開工建設、運營管理等各環節監管落到實處。健全合同履約監管機制,保護租賃利益相關方合法權益;建立租金監測監管機制,租賃項目要合理確定租金,建立公開透明的租金變動約束機制,支持長期租賃。”並同時強調要利用現代高科技手段,以及將租賃住房接入備案平臺等方式,這些舉措將使租賃住房在政府手裡可監、可管、可控,使房屋租賃管理規範化。


鼓勵金融機構參與,但須合規

2018年8月爆發的“租客莫名背貸”和杭州鼎家等8家長租公寓“爆倉”等違規亂象,使“租金貸”背上惡名;然而,“租金貸”作為一種金融工具,也切實降低了年輕租客的資金壓力,應看到“租金貸”不是毒瘤,應使其良性發展。此次試點方案中的審批意見,特別提到“鼓勵金融機構參與試點建設,依法依規提供金融產品服務,嚴禁違規提供‘租金貸’。強化事中事後監管,確保有序可控”。其意義在於,國家並非對“租金貸”一刀切,而是要加強引導,強化租客知情權。


面向剛需、建設保障性健康住宅

長租公寓的“甲醛”事件[2],使社會開始聚焦於關注租賃住宅的“健康”問題,此次試點方案,強調“戶型以90平方米以下中小戶型為主,住房建築質量、裝飾裝修符合相關標準”,就是要強調,集體土地建設租賃住房一方面是國家保障剛需不建大面積,另一方面則更加強調了租賃住房“低價並不等於低質”,必須保證入住人員的居家健康。


認真履行,實時報告,分級監督指導

此次試點方案還強調了“省級自然資源、住房和城鄉建設主管部門要加強對試點實施工作的指導和監督,及時研究解決試點推進過程中存在的突出問題,按時開展試點中期評估和試點總結工作,形成報告報自然資源部和住房和城鄉建設部。”並要求“試點城市要根據上述意見,認真組織實施試點工作,不得隨意改變試點實施方案內容。試點中的重大問題,及時向自然資源部、住房和城鄉建設部報告。自然資源部、住房和城鄉建設部將適時開展調研、督導。”


集體土地建設租賃住房現狀


據原國土資源部的數據,截至 2018 年 7 月,原全國13個試點地區已供應集體土地用於建設租賃住房面積達 330 公頃,總體來看,各試點地區有序推進的過程中,並呈現出一線遠強於二三線的特點,表現在:一是一線城市進展較快,二三線城市進展較慢:如北京、上海在2011 年就開始了利用集體建設用地建設租賃住房試點,有試驗基礎和工作經驗,兩地目前已有一些項目建成運營,如北京的溫泉351 項目、上海的聯名雅苑項目等;其他城市的大部分試點項目則仍處於初期選址立項或施工階段。目前大部分試點地區還都在選址立項階段,已供應土地大部分處於施工建設階段。二是一線城市需求大、金融等基礎條件好:一線城市租賃住房需求較大,社會資金來源途徑多,政府監管和服務能力也相對較強,而二三線城市則遠不及。三是項目佈局分化明顯,一線比重大:整體上講,已供應的建設租賃住房的集體建設用地,集中在住房供需矛盾大的城市,尤其是一線城市。這些城市人口淨流入大,租賃住房市場需求旺盛。如北京已供應集體土地 204 公頃,佔全部 13 個試點地區已供應土地面積的 62%,而肇慶市,屬於人口淨流出城市,住房租賃市場需求偏弱,市場主體參與積極性不高,開展規模較小,試點工作開展難度較大。


前景和展望


總體而言,隨著集體土地上建設租賃住房逐漸在全國推開,世聯價值研究院認為未來將在以下幾個方面可期:


★  18年房價領漲和重點人口流入城市將成為下一輪試點城市重點

根據國家統計局數據,18年12月新房和二手房同時位居房價領漲的城市:西安、呼和浩特、大理、昆明;以及人口主要流入城市中的深圳、蘇州、東莞、無錫等並未列入試點;同時從兩部委兩次試點方案的內容來看,文件鼓勵各地按照地方自願原則,向兩部委申請上報方案,兩部委審核後列入試點,因此,世聯價值研究院預測,以上幾個城市,將可能在下一輪試點中,主動上報當地集體土地上建設租賃住房方案,併成為兩部委第三輪試點的重要考慮。


★  地方積極嘗試創新、參與性高

此次,兩部委只是向試點城市提出總的要求,具體方案則由地方政府提出,送交兩部委審核批覆;因此,地方政府在貫徹中央“房住不炒”“租購併舉、多渠道保障”的精神指引下,會積極主動申請“集體土地建設租賃住房試點方案”;因為對於地方政府而言,集體土地建設租賃住房不僅有政治意義,而且還有很強的操作性,地方政府會積極探索和嘗試各種創新手段。從已有的案例來看,也證明了這一點,比如,在用地方面,瀋陽對試點地區採取用地指標獎勵措施,獎勵試點地區試點面積3倍~5倍的新增建設用地年度計劃指標;在金融方面,以北京、鄭州、合肥為代表,鼓勵金融機構加大對住房租賃企業的信貸投入,支持國家政策性銀行和部分商業銀行提供一定年限內無息或者低息建設貸款或相關金融產品;在稅費減免方面,以上海為代表,實行減免城鎮土地使用稅等。


★  方案更加註重因城施測,一城一策

未來各地在具體實施集體土地建設租賃住房方案上,會更加註重因城施策,使之貼近本地實際和未來定位,比如,海口在指導思想中就明確:其試點方案專為建設海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港提供用地保障,因此其首期試點擬選擇的地塊條件是:基礎設施完備,醫療、教育、交通等公共設施配套齊全,有較大人口住宿需求的區域,特別是滿足外來務工人員等新市民居住需求的城鄉結合部,或者人員較為集中的產業園區附近。貴陽則是以精準扶貧精準脫貧為背景,以“城鄉三變”改革(貴州省全面推進農村資源變資產、資金變股金、農民變股東改革)為路徑,以建設公平共享創新型中心城市為總目標。


★  開發商,尤其專業服務機構將迎來全新挑戰

集體土地建設租賃住房,作為一種全新開發模式,目前還沒有成熟、成功的地產產品作為借鑑,因而,對於開發商而言是一種新品開發,對於地產專業顧問服務機構則是一項全新研究課題,雙方都將迎來新的挑戰。尤其需要注意的是,地產專業服務機構,其服務產品通常前置於地產商的產品開發,更須利用自身數據和智力優勢,緊跟形勢變化,深度研究與集體土地建設租賃住房有關的定價、估值、融資、策劃開發等一系列實際問題,更好服務於地產開發商,為其提供最佳解決方案,避免項目風險,實現企業盈利增長。



總體而言,在當前房價高漲、人口流入、住房供給緊張的城市,推出集體土地建設租賃住房產品,將有效緩解供需矛盾,平抑地價、房價,釋放市場信號穩住未來預期。同時,因其不受限購政策限制,地價相對便宜,開發合作方式多樣,必然會在低迷的樓市中,吸引資本和開發商進入,試水這一地產新品。


另外,集體土地建設租賃住房,也為集體建設用地入市、“同地同權同價”打開了一條思路,將有助於破解我國土地制度中“城鄉二元體制”的弊端;當然,同時也要看到,“集體建設用地建設租賃住房”試點突破了現有《土地管理法》和《物權法》的有關規定,如此單純以文件、通知方式來允許和規範集體土地建設租賃住房,並非長久之計。今後,還必須相應加快《土地管理法》《物權法》及《城市房地產管理法》的修法,使之更加規範、具備操作性。


注:

[1] 2017年8月21日,國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》確定“,確定在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都這13個城市開展試點。” 2019年1月16日,自然資源部、住建部發布《關於福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》,原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。至此,集體建設用地建設租賃住房試點城市已擴大至18個。

[2] 據新浪網報道2018年1月份,37歲的王某入職阿里巴巴杭州總部。入職體檢結果顯示,其各項指標正常,身體沒有任何問題。王某在杭州租住了自如的一套複式房子,今年7月份,其感覺身體不舒服,在醫院檢查後,醫生告知其血小板減少,隨後確診為急性髓系白血病;7月13日,病情惡化去世。


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