宏觀政策環境

宏觀政策環境主要包括以下三個部分：

◆  以建立長效調控機制為主線，注重管理市場預期，加強各地政策調控。

◆  對企業/個人減負，促進實體經濟轉型升級，增強金融服務實體經濟能力。

◆  東莞調控持續加碼，大量供應保障性住房，調整供地方式，引導房地產市場健康發展。

東莞區域情況

根據各個鎮區發展現狀的不均勻，以及各個鎮區為了把握未來粵港澳大灣區帶來的發展機遇所做出的定位及規劃變化，我們將全市33個鎮區分為三個層級。

◆  第一層級是東莞未來的城市核心區，是東莞的價值高地。

◆  第二層級隨著第一層級的溢出和新興產業的發展，價值將快速且穩定地攀升。

◆  第三層級是東莞的價值窪地，將利用後發優勢，實現彎道超車，擁有巨大的潛力。

一級市場概況與變化

◆  樓面地價再創新高，市場對土地需求旺盛

從土地供需量情況來看，與歷年相比，土地的供需量仍處於中低位水平，成交樓面價連續多年上漲，今年的商住成交樓面地價為10,227元/㎡，再創歷史新高。市場對商住地的需求依然旺盛，但過高的地價抑制了開發商的拿地熱情。

◆  近三年商住地首次流拍，房企謹慎拿地

2018年的商住地出讓集中在下半年，其中八月供應和成交9宗，佔面高達55萬㎡。與前兩年供不應求的土地市場相比，2018年下半年出現多宗土地流拍及終止交易，為近三年首次。

◆  三舊改造持續發力，未來供地結構將發生改變

東莞土地開發強度高，政府多次出臺政策加快三舊改造進度，未來三舊改造將成為東莞主要供地方式。

◆  市場競爭激烈，開發商抱團現象明顯

土地成交金額不斷上漲，商業自持、住宅自持租賃等條件對開發商綜合能力有更高的要求。品牌開發商在日益激烈的競爭環境下，紛紛選擇強強聯合，各取所長。

二級市場概括與變化

◆  二級市場量價平穩，“房住不炒”政策充分落實

自2016年底實行限購以來，東莞政府通過多次政策的調控，貫徹“房住不炒”的思想，市場供需平穩，價格合理增長。

◆  客戶結構、需求發生改變，開發商產品隨之調整

由於限購、限價等政策的出臺，深圳客退潮明顯，加之住宅價格的變化，使市場發生明顯改變。目前洋房客戶更注重實用性與舒適度，兩房產品不斷減少，三房兩衛產品成為市場主力，大平層產品受限貸政策的影響，市場供需份額減少。部分改善型客戶被擠壓到別墅，結合限貸政策，“迷你墅”供需量井噴，大別墅市場份額減少。

◆  大小開發商攜手合作，應對市場變化

客戶對住宅的功能需求增加，對項目產品力和品牌力有更高的要求。小開發商受限於開發經驗和品牌力，大開發商受限於土地成本，雙方選擇合作互補，應對市場變化。

後市展望

◆  政策：房住不炒仍為主基調，宏觀環境相對樂觀，市場穩中有漲

中央經濟工作會議預計2019年貨幣政策將鬆緊適度，財政政策較往年更積極，在堅持房住不炒的前提下、調控責任繼續因城施策，市場將得到一定的回調空間。

◆  城市：積極響應大灣區建設，軌道交通迎來多項利好，規劃落實加速

大灣區詳細規劃出臺在即，東莞投入大量資金建設相關項目，積極融入大灣區。東莞市資源局的成立，精簡了行政架構，規劃落實的效率有望提高。

◆  土地：土地招拍掛供應減少，三舊改造土地增加，競拍方式或再出新招

政府在2019年將減少土地出讓金收入，直接影響了招拍掛土地的供應量。三舊改造將盤活大量土地，成為重要的供地方式。根據政府文件，或將出現“競房價、限地價”、“競地價、限房價”和“只租不售”的現象。

◆  住宅：租賃市場迎來高峰，潛在供應充足，松山湖片區和東南臨深片區去化壓力較大

根據規劃，各鎮區政府需要在2020年前新建至少一個租賃住房項目，未來兩年租賃市場將迎來高峰。全市住宅潛在供應建面高達516萬㎡，但松山湖片區和東南臨深片區的去化壓力較大。

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