成都、綿陽、眉山、瀘州川內四城樓市分析,6大板塊全方位解讀

價值領地2019-02-11 19:24:26


全國房地產市場降溫,川內樓市普遍進入下行週期。世聯評估EVS帶您瞭解現在的市場差異表現。戳文末“閱讀原文”,獲得詳細市場監測報告哦!


在一系列嚴控政策限制下,川內各城市房價均出現明顯回調,但各城市表現差異明顯。成都在川內“一城獨大”,從經濟發展、人口支撐、供求關係看,市場基本面較好,房地產市場在經歷本輪市場調整後更趨理性,預計2019年3月後市場將逐步趨於平穩。而川內綿陽、眉山、瀘州等城市產業支撐較弱,人口流入不足,房地產市場需求不足,在經歷2017年以來的爆發性增長過後,市場表現乏力,供過於求情形較為突出,預計市場將進入新一輪的去庫存週期。


內容摘要

●  四城市調控力度不減,堅決遏制投機炒房保障剛需。 


●  土地市場表現各異,11月份成都土地市場表現冷清,綿陽市場熱度較高,眉山、瀘州土地市場降溫。


●  一手市場,各城市推盤高峰到來,推盤量大增,成都成交衝高,綿陽、眉山、瀘州市場量價齊跌。 


●  二手房市場,持續下行,樓盤價格下跌為主旋律。


●  成都租賃市場房源主要集中在主城區,高新區租金水平領跑市場,報盤面積以小戶型房源為絕對主導。


●  成都高新區及錦江區板塊評級來看,新興板塊市場認可度高,在市場熱度、抗跌性等方面表現較好,板塊評級較好。 


政策環境

●  成都剛需優先搖號

2018年3月31日,成都推出公證搖號選房剛需優先政策,即商品住房開盤銷售將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房,並保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人相一致。


●  成都5月15日市場調控 

2018年5月15日,成都市出臺了《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》對成都市房地產市場調控政策進行了完善。《通知》提出將限購對象由自然人調整為家庭;戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人,應在我市穩定就業並連續繳納社保12個月以上方能新購住房;父母投靠成年子女入戶的,不得作為單獨家庭購房等。 


●  堅決遏制投機炒房四川出臺樓市調控二十四條

2018年8月14日《四川省人民政府辦公廳關於進一步做好當前房地產市場調控工作的通知》要求,各市(州)人民政府,省政府各部門、各直屬機構,有關單位,為貫徹落實省委十一屆三次全會精神,進一步做好房地產風險防範化解工作,堅持調控目標不動搖、力度不放鬆,支持剛性居住需求、堅決遏制投機炒房,從七個方面二十四條細則,促進房地產市場平穩健康發展。 


●  《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例實施方案》將從8月24日起實施 

2018年8月23日,人民銀行成都分行在其官方網頁上發佈了四川省市場利率定價自律機制祕書處關於印發《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例實施方案》的通知,通知要求新規從8月24日起執行。四川甘孜、阿壩、涼山地區首套房最低首付25%,其他地區最低30%;天府新區成都直管區、高新區南部園區2套房最低首付款比例不低於70%,成都其他11個區域,2套房首付不低於60%;擁有2套及以上住房的居民家庭,暫停發放商業性個人住房貸款


分析師點評:2018年以來政府調控政策不斷加碼,通過一系列限購、限貸政策堅決遏制投機炒房,保障剛需。其中成都5.15限購政策為“史上最嚴厲”調控政策,擁有購房資格的人群大量流失,需求被嚴控。在此政策影響下,市場開始急轉直下,進入下行週期。


土地市場

上半年樓市火熱,各大開發商積極拿地搶佔市場,下半年市場風向開始轉變,土地市場熱度有所下降。


●  土地供需:2018年11月成都政府推地較少,土地供需低位運行,綿陽土地市場持續火熱,金家林流拍地塊成功拍賣,綿陽土地成交量及成交金額在四城中領先,眉山土拍降溫,瀘州11月無土地成交。


●  土地出讓金:11月成都土地供需收縮,成交金額僅22.07億元,不及綿陽及眉山。


一手房市場

>>成交量:年末供應高峰到來,成都成交上升,川內二線城市出現明顯下滑。


●  成都:2018年11月供應開閘, 成都共有125個樓盤獲取預售證,新增供應35,211套,環比增加161.95%,成交21,400套,供銷面積達到2018年以來的月度最高紀錄。 


●  綿陽:11月綿陽主城區共計16個項目1,577套住宅取得預售證,環比下跌13.68%,成交不足千套,相比前幾個月1,648套的月均成交水平出現較大幅度下跌。 


●  眉山:眉山從9月開始,各個項目加大了推盤量,但受市場觀望情緒影響,11月僅成交1,037套,低於2018年月均水平1,290套。 


●  瀘州:瀘州11月供應3,100套,成交1,824套,低於2018年以來月均2,358套平均水平。


>>價格:成都均價保持穩定,川內其他城市房價衝高後出現一定回落。


●  成都價格保持平穩:大成都範圍內2018年11月成交均價10,538元/㎡,受供應結構及政府嚴格的“限價”政策影響,成都一手房成交價格保持平穩。 


●  川內城市價格回落:2018年上半年川內城市房價一路高歌猛進,綿陽、眉山主城區價格不斷衝高,在2018年7月開始價格逐步下滑,11月綿陽、眉山新房成交均價分別為8,059元/㎡、8,327元/㎡,均出現一定回落,伴隨市場降溫,預計價格還將持續走低。


二手房市場

成都超過八成樓盤價格下跌,綿陽、眉山、瀘州二線價格鬆動下跌。


●  成都:2018年11月,受政策持續影響,成都二手市場持續下行,83%的樓盤價格出現下跌,僅15%的樓盤價格與上月保持持平,價格下跌成為主旋律。 


●  川內城市:綿陽、眉山、瀘州等地市場進入下行週期,過半樓盤價格開始鬆動並出現下跌,客戶觀望情緒較為嚴重,成交量下滑較為明顯。 


租賃市場

青羊、金牛、武侯租賃放盤集中,高新區租金單價領跑成都。


●  租賃報盤量:成都租賃報盤主要集中在主城區,報盤量最多的是青羊區、金牛及武侯,這三區樓盤眾多,人口居住集中,租賃報盤量較大,郊縣中雙流縣、龍泉驛區報盤量最大,這兩區距離高新南區較近,能較好承接“國際城南”外溢租賃需求,租賃市場表現活躍。 


●  租賃報盤單價:高新區報盤單價最高,達到37.0元/㎡.月,區域內新建樓盤較多,樓盤品質較好,租金水平遙遙領先。郊縣中雙流縣租金水平較高,達到23.9元/㎡.月。 


熱點板塊

>>成都市高新區

成都向南發展十餘載,在政府大量政策傾斜下,城南已經取代市中心發展成為成都CBD,帶動住房需求強勢崛起。區域寫字樓林立,商務氛圍濃厚,大量高收入商務人群聚集。憑藉良好的產業支撐,區域內各大板塊依靠不斷完善交通、生活配套設施等吸引購房者目光。


●  大源板塊是查詢量最高的板塊,大源為國際城南核心居住區,承接了城南科技、商務、金融、會展等產業對住宅配套的高端需求,市場發展迅猛,品牌房企聚集,項目集中,成為2016年成都率先領漲的板塊。板塊樓盤眾多,查詢量較大。此外,片區產業支撐強,具有良好的生活配套,投資價值也較高。 


●  金融城板塊是投資價值最高的板塊,該板塊臨近市政府辦公區,享有成都最優質的教育資源配套,板塊內豪宅雲集,高端大平層項目大行其道,發展成為成都新興富人區,獲得較高的市場認同度。區位優勢明顯,投資價值彰顯。 


●  高新西區板塊表現不佳,除了具有一定熱度外,其他各項指標無亮點表現,板塊位於成都西北部,配套等相對較差,區位優勢及投資價值較低。


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