上海房價高位穩定,成交量年末回暖明顯!

價值領地2019-02-11 19:27:05



上海二手住宅市場分析

>>房價概述

11月上海存量住宅均價為5.18萬元/㎡,環比微跌0.14%;16個行政區裡,7升8降1平,掛牌價格持續下行。


>>成交分析

11月,二手住宅成交量13,650套,環比上升12.2%,同比下跌38.7%,成交面積環比上升14.8%,成交金額環比上升13.3%。相比10月受假期影響,本月成交量回到正常水平,預計全年月均成交套數將逼近1.4萬套。雖然11月市場需求得到小幅放量,但相較歷史數據仍處於低位,大部分品質區域價格依舊堅挺,而部分非中心城區,尤其是位置偏遠的剛需產品近期價格出現不同程度的下滑。


>>結構佔比

本月70平米以下的剛需小戶型物業(一房或是小兩房)套數市佔率上升0.7%,為47.5%;70-90平米戶型套數佔比下跌0.9%,為25.6%;90-120平米戶型漲幅0.5%;120-150平米戶型本月佔比為6.9%,下跌0.6%;150-200平米以及200平米以上戶型佔比分別為2.3%和1.9%。


>>環間結構分析

縱向來看, 70平米以下物業除郊環以外佔比均有上升趨勢,70-90平米和120-150平米物業本月佔比普遍下跌明顯;橫向來看,外郊環間與郊環以外大面積戶型佔比整體有所上升,置換需求進入加速通道;另外內中環間70平以下佔比最重,為67.4%。

綠色標註表示環比下跌 紅色標註表示環比上升 黑色標註表示環比持平


>>區域統計

據數據顯示,本月上海16個行政區中,僅崇明區和金山區套數環比出現下跌,另外漲幅前三分別為楊浦區(漲幅19.88%)、徐彙區(漲幅18.65%)、浦東新區(漲幅17.26%),全市波動平均幅度為9.88%。


>>板塊統計

從套數top10板塊的成交數據來看,本月排位並無明顯變化,浦江板塊、嘉定主城區板塊漲幅明顯,接近3成;從金額top10板塊的成交數據來看,黃興板塊金額環比超5成,成為本期新熱點板塊。

金額單位:億元


>>樓盤統計

從套數top10樓盤的成交數據來看,剛需改善型物業佔據大部分成交,浦江瑞和城取代崧澤華城佳福雅苑登陸前3,晨星四季苑雖為榜首但跌幅明顯;金額top10樓盤的成交數據來看,成交金額過億樓盤佔6席,但多為以量充價型的剛需樓盤。

金額單位:億元


上海存量商辦市場

>>概述

寫字樓市場11月成交量環比微升2.8%,成交套數573套;商鋪成交量245套,環比下跌26.20%,二季度開始商辦市場交投火熱,提前透支市場需求,進入四季度整體處於調整降溫趨勢。


>>成交結構佔比

辦公樓成交套數佔比以外郊環間為主,佔有率達到45.98%,其次是內環以內與郊環以外,分別為20.80%和13.99%;商鋪成交絕大部分分佈在外郊環間與中外環間,佔比分別為44.35%、23.48%,內中環間佔比有所上升,為6.09%。


>>行政區業態分佈

辦公樓成交套數排名前三分別為嘉定區(成交104套)、浦東新區(成交86套)、寶山區(成交71套);商鋪成交套數排名前三分別為寶山區(成交38套)、奉賢區(成交26套)、嘉定區和靜安區(並列成交25套)。



板塊方面,本月顧村板塊繼續蟬聯套數第一,環比持平,金額前五排名中老牌商圈淮海中路板塊、徐匯中心板塊前三佔據有二;樓盤方面寶山龍湖天街商業中心、青浦卓越商務廣場、峰匯嘉苑、國信世紀海景園繼續蟬聯榜單前五名。

金額單位:萬元


商業市場套數top5中,靜安不夜城板塊和奉賢奉城板塊金額及套數排名均有上榜;樓盤方面不夜城商廈、上海金山萬達廣場表現突出,環比激增,分獲套數第三及金額第五,綠地融信商業中心金額及套數排名均有上榜。

金額單位:萬元


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