一個問題,樓市回暖的信號出現了嗎?

中產先生2019-03-23 23:56:36

閱後即焚

2019年,春節後第一個交易月,各地放鬆動作加上成交上升,不少人喊出“回暖”口號,買房人又要焦慮了。樓市出現“回暖”信號了嗎?我們不妨對比之前三次樓市上漲的信號來判斷一下。

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最近,如是金融研究院發佈一個調研,分析了十年間樓市上漲的啟動信號,非常有趣,我們來簡單回顧一下:



第一次樓市上漲:2008年-2009年


起因:美國次貸危機引發的全球金融危機


政策信號:


1、貨幣寬鬆:央行共降準4次,降息5次,首套房利率下限調整為基準利率的7 折;


2、降首付:最低首付款比例調整為20%;


3、降稅費:普宅契稅下調至1%,免徵印花稅、土地增值稅,營業稅由滿五唯一改為滿二唯一。


效果:


從2008年6月開始,房價環比下跌6個月後開始上漲,房價累計上漲17.5%。


第二次樓市上漲:2011年-2013年


起因:歐債危機,經濟增速破8


政策信號:


1、央行降準2次,降息2次;


2、北京、上海、成都、蕪湖等近30多個城市相繼出臺了不同角度的樓市微調政策,內容涉及放寬公積金貸款政策、稅費優惠、調整普通住宅標準、購房補貼,甚至放鬆限購等。


效果:


價反應的時間更長,寬鬆10個月後,70個大中城市商品住宅價格指數環比才開始轉正,房價累計上漲11.8%。


第三次樓市上漲:2014年-2016年


這一次是全面寬鬆,能用的招基本都用了。


起因:經濟增速破7


政策信號:


1、貨幣寬鬆:2014-2016年共降息6次、降準6次,一年期貸款基準利率從6.00%降至4.35%,大型金融機構存款準備金率從20%降至16%;


2、放鬆信貸限貸:認不認、公積金首套、二套房首付20%,貸款利率下限打7折,信貸政策達到史上最寬鬆;


3、稅收優惠:下調非一線城市房地產交易環節契稅、營業稅,首套房契稅由3%降至1.5%,二套房契稅由3%降至1%;


4、放鬆限購:2014年41個城市全部取消限購。


效果:


這一輪寬鬆的見效時滯更加突出。地方調控政策並未直接刺激市場回暖,於是政策不斷加碼,首付比例接連下降,房價11個月見效,一舉開啟史上最長樓市上漲週期,連續漲了45個月,累計漲幅高達36.9%。


總結一下:


1、刺激原因:經濟下滑,一次是增速破8,一次是增速破7;


2、上漲信號:需要明顯的貨幣和信貸寬鬆,不但要降準起碼還要降息,而且必須可以流向樓市,並且同時放鬆限購限貸;


3、放鬆路徑:農村包圍城市,先是3線城市放鬆試探風聲,然後北上廣和二線城市跟進;


4、刺激效果:效果越來越差,時滯越來越長,2015年那次不得不連續加碼政策才把樓市刺激起來。

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目前政策信號如何呢?


1、經濟壓力:2018年經濟增速6.5%,2019年有機構預測,中國面臨“保6“壓力,從這點來看,保經濟是需要的,不過應該還不至於推樓市,從年初政策看來是要靠”新基建“來保增長;


2、貨幣寬鬆:2019年首次全面降準,還沒有降息,不過預計年內會降息一次;


3、限購限貸:沒有放鬆,個別城市通過“人才引進”變相突破限購,不過人數有限;


4、利率和稅費:貸款利率在下調,房產交易稅費也有降低。


就目前的政策信號來看,和之前三次根本就沒有可比性。


貨幣寬鬆規定是給中小實體放水的,舊有的通道不通,以前還會通過表外繼續流到房產,這次很明確不得進入房產,而且通過股市打通給實體放水的通道。


限購限貸是底線,之前都是通過三線城市放鬆來試探風聲,不過這次菏澤剛一冒頭就被叫停了,可見限購限貸是紅線,不能越過。


利率和稅費:目前下調的房貸利率普遍是0.5%,房產交易稅也有下調,不過力度比起之前還是不大,可以當作是給房貸者減負,然後給剛需邊際利好,本意就不是刺激樓市。當然,可以當作輕微的利好。

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所以,綜上所述能不能算是樓市開始回暖上漲的信號呢?


我覺得還為時過早,至少還要在等一段時間再看,”金三銀四“之後還有”金九銀十“,看看是穩還是漲。


當然,各地樓市的情況是不一樣的,在一些季節因素和情緒躁動之下,會有短期波動,但是要看到目前還沒有任何重要的政策信號顯示樓市要大幅上漲,貨幣、信貸、限購都沒有信號,一切都在“穩”的區間裡波動。


一個沒有明顯上漲預期的“回暖”,算什麼回暖呢?只是情緒的波動而已。


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世界駛入湍流期,你真的準備好了嘛

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