重磅專題(一)| 聚焦長三角一體化發展:區域地產市場佈局如何?

價值領地2019-06-12 17:24:15



▎專題研究丨By:世聯評估價值研究院



長三角區域一體化發展是黨中央在新的歷史條件下做出的重大決策部署,屬於重大國家戰略。今年5月13日,中共中央政治局審議了《長江三角洲一體化發展規劃綱要》,長三角一體化再次成為市場焦點。本文將帶大家走進長三角,一起了解那些影響我們工作、生活的長三角區域地產市場信息。


    

01

    

 - 區域發展概況 -


長三角地區土地面積有21.31萬平方公里,佔國土面積的2.2%,包括上海、江蘇、浙江、安徽等三省一市,具體範圍如下圖1所示。

圖1 長三角地區範圍

資料來源:《長江三角洲城市群發展規劃》


長三角區域人口密集,2018年常住人口超過1.5億人,約佔全國總人口的1/9。該區域經濟活躍,2018年GDP總值約17.9萬億元,約佔全國的1/5,是我國經濟發展的重要引擎。該區域城鎮化起步早、發展較快,其中上海城鎮化率最高,約為88%;其次是江蘇、浙江,城鎮化率分別為69.6%、68.9%,較全國水平高出近10個百分點;安徽城鎮化進程相對緩慢,近十年城鎮化率增加了11個百分點,2018年達到54.69%,仍低於全國水平約5個百分點。營商環境優良,由中國戰略文化促進會、中國經濟傳媒協會等單位聯合發佈的《2019中國城市營商環境指數評價報告》中,對全國經濟總量前100城市營商環境指數進行排名,長三角城市群平均得分比較靠前,排名前50的城市中長三角佔14席,其中上海第一、南京第五、杭州第七。


近幾年,從中央到地方各個層面,對長三角一體化發展達成了越來越廣泛的共識,基礎設施建設一體化將逐步實現,以往省市間的發展壁壘有望被打破,產業分工合作將更加密切。新時期長三角被賦予了新使命,上海要在推動長三角更高質量一體化發展中進一步發揮龍頭帶動作用。

圖2 長三角一體化發展歷程


在長三角26市中,有7座城市面積超過1萬平方公里,其中鹽城、杭州面積最大,均超過1.6萬平方公里。從人口來看,上海市常住人口最多,在全國也排在首位,2018年超過2,400萬人;其次是蘇州,常住人口突破1,000萬人;此外,杭州、南京等10座城市常住人口在500~1,000萬人。從經濟總量來看,上海GDP最高,在一線城市中居於首位,遙遙領先於其他城市;其次是蘇州,2018年GDP超過1.8萬億元,此外GDP超過1萬億元的城市還有杭州、南京、寧波、無錫四市。在第一財經制作的2019年《城市商業魅力排行榜》中,長三角除了上海穩居一線城市外,新一線城市從2018年的5座變為4座(無錫被移出),二線、三線、四線、五線城市分別有9座、9座、2座、1座。

表1 2018年長三角區域26市基本情況比較

數據來源:①土地面積、常住人口和GDP數據來自WIND數據庫、各地統計局網站;②城市商業魅力排行根據第一財經制作的《城市商業魅力排行榜》,1表示一線城市,1.5表示新一線城市,2、3、4、5分別表示二線、三線、四線、五線城市。


    

02

    

- 住宅用地成交情況 -


2018年1月至2019年5月,長三角26市住宅用地累計成交4942宗,同期推出的4943宗地幾乎全部成交,建設用地面積和規劃建築面積分別接近1.9億平方米、3.7億平方米。


分城市看,浙江省金華市累計成交919宗,遙遙領先於同期其他城市;此外,累計成交數量超過200宗的還有10座城市,其中3座屬於新一線城市、4座二線城市、3座三線城市。上海、合肥、南京等8座城市累計成交100~200宗,而蕪湖、舟山等7座城市累計成交數量相對較少,均不足100宗。除了合肥有1宗新推土地未成交外,其餘城市的住宅用地成交率達到100%,這足以說明開發商十分看好長三角市場,對住宅用地的需求熱情持續高漲。


從價格來看,杭州、上海兩市最高,推出土地均價和推出樓面均價遠遠超過同期的其他城市。蘇州和南京兩市推出樓面均價也都超過了10萬元/平方米,推出土地均價也都超過了20萬元/平方米;此外,金華土地價格也較高,推出土地均價約21.8萬元/平方米,比同類的二線城市高出一截。而二線的揚州、三線的泰州、鹽城、蕪湖、馬鞍山、滁州、安慶等市處於價格窪地。

表2 2018年1月~2019年5月長三角26市住宅用地成交情況

數據來源:中指數據


    

03

    

- 地產銷售情況 -


房地產銷售

2018年1月至2019年4月,長三角區域銷售房地產數量累計超過76萬套,成交面積累計7,250萬平方米,成交金額達1.9萬億元,成交均價約2.6萬元/平方米。從成交價格來看,上海、杭州、南京位列前三,都超過2.5萬元/平方米;此外,蘇州、寧波等14個城市成交均價都超過1萬元/平方米。從成交套數來看,南京、合肥最高,已經接近20萬套,上海、杭州都超過15萬套。

表3 2018年1月~2019年4月長三角各城市

房地產銷售情況

數據來源:中指數據


2019年4月,長三角各城市房地產銷售超過11.9萬套,與2018年同期相比減少了近1萬套,其中寧波、鎮江、揚州下降幅度較大,而蘇州、常州同期成交量則大幅上揚。從成交價格來看,區域成交均價約為1.9萬元/平方米,較去年同期增加了4,099元/平方米,除了金華、滁州兩市成交均價出現下調外,其他城市成交均價則呈現不同程度的上漲,其中同比增長率最大的當屬無錫、揚州,高達45%,此外上海、寧波、湖州、南通、泰州、合肥、蕪湖等7市成交價格同比增長超過20%,值得關注。

表4 2019年4月長三角各城市房地產銷售情況

數據來源:中指數據


住宅銷售情況

2018年1月至2019年5月,長三角區域累計銷售普通住宅超過110萬套,成交面積總計1.3億平方米,成交金額達2.3萬億元。


從成交價格來看,上海穩居第一,四座新一線城市緊隨其後,共有16市成交價格超過1萬元/平方米,而位於三線的滁州、安慶同期價格相對較低,不到8000元/平方米。


從成交量來看,杭州居於首位,累計成交超過10萬套,佔區域總量的9%;其次是合肥、寧波、南京,三市成交套數都超過9萬套;此外,泰州、銅陵住宅市場活躍度偏低,同期累計成交量不到5,500套,不超過區域總量的0.5%。

表5 2018年1月~2019年5月長三角各城市普通住宅銷售情況

數據來源:中指數據,部分數據缺失


從存量住宅市場來看,根據世聯評估EVS數據中心監測數據和70大中城市二手房住宅價格指數,與去年同期相比,2019年4月上海、合肥兩市存量住宅價格出現了小幅下滑,南京、蘇州等9市則同比上漲。從環比來看,上海、杭州、無錫、安慶出現了不同程度的下降,其他7市都呈上揚趨勢。

圖3 世聯EVS長三角重點城市存量房價走勢

數據來源:世聯評估EVS數據中心


    

04

    

- 總結 -


長三角區域自然環境優美,基礎設施較為健全,營商環境比較優越,聚集了大批企業、人才和資金,這些為當地經濟發展注入了源源不斷的活力。隨著中央層面對長三角區域一體化發展的重視,未來該區域將獲得更多的政策扶持,從而助力長三角更高質量的發展。重大的政策利好無疑將吸引新一輪的人才資源流入,由此引致更大的居住需求和住宅用地需求,從而為地產行業的發展創造新機遇。長三角區域的既有優勢已經引起了部分龍頭房企的關注,比如恆大、萬科、保利等,已經紛紛在該區域進行佈局。未來隨著長三角區域潛在優勢的不斷釋放,預計會有更多的房企向該區域進軍,長三角區域的地產市場也將更加活躍。對地產評估機構而言,作為地產市場上的重要服務提供方,一方面,需要對國家重點區域的發展保持高度關注,及時瞭解有關政策規劃動向,積極對接各地政府、企業和個人的諮詢評估等業務需求;另一方面,深入研究地產評估的理論模型、測算方法、典型案例以及最新產品,做足功課,時刻準備著為客戶提供專業、高效、可靠的服務,成為最具信任的資產價值及數據提供者。

本文作者世聯評估,全國領先土地房地產、資產評估機構,擁有強大的評估師團隊,持有RICS、AI、HKIS等國際學會資質,致力專業持續領先,深度、前瞻市場解讀,內容首發價值領地公眾號,原創精彩不斷!如需轉載本文,請點擊【轉載須知】查閱轉載規則


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-The End-


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